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內容來自sina新聞

北京第二批自住房周六起申購 均價2.2萬元



  第二批自住房周六起申購

  兩項目位於東五環附近共5347套,均價2.2萬元;報名期限延長至1個月

  新京報訊 繼首個自住房項目-恒大禦景灣開始申購後,北京第二批自住房項目即將啟動網上申購。開發商金隅嘉業昨天發佈,金隅·匯星苑及金隅·匯景苑這兩個自住房將於本周六10時正式啟動申購報名。符合條件的傢庭可通過網絡和手機APP報名申購。

  售價比周邊商品房低近一半

  相比首個自住房項目,這兩個項目的地理位置、配套等條件更好。其中,高井星牌建材廠自住房位於東四環和東五環之間,緊鄰CBD,北鄰朝陽北路,距地鐵6號線青年路站隻有1.5公裡,距地鐵八通線高碑店站僅有1.4公裡。

  而單店自住房項目位於朝陽東壩核心居住區,緊鄰東五環,有多條公交線路與市中心接駁,未來也有規劃的地鐵線路經過。

  據介紹,這兩個項目規定的銷售均價為2.2萬元/平米,每套房屋的總價土地二胎低於200萬元。而周邊商品房的均價已達4萬元左右。

  報名申購期限長達1個月

  金隅嘉業相關負責人說,這兩個項目將從本月15日上午10時正式開始申購報名,申請傢庭可通過網絡和手機客戶端兩種方式報名。

  與首個自住房恒大禦景灣隻有15天報名期限相比,金隅嘉業這兩個項目的報名期限長達1個月,至下月15日下午4時截止。

  恒大禦景灣項目在網上申購時,曾出現登錄申請傢庭數量過多導致網站"癱瘓"。金隅嘉業這位負責人表示,其報名網站已經做過抗壓測試,能同時容納1萬人在線訪問。不過他也提醒報名傢庭,此次報名時間長達1個月,報名不分先後,搖號編號的產生、搖號結果、選房順序均與報名順序無關,因此無需紮堆報名。

  此外,周六上午10時,這兩個項目的銷售咨詢熱線也同時啟動。報名者有任何疑問,可撥打24小時熱線電話進行咨詢:010-56707661。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/n土地貸款台中神岡土地貸款ews/2014-02-13/08112605751.shtml

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四成房企凈負債率超100%

  新快報訊 隨著上市公司半年報的出齊,房企的財務狀況也輪廓漸顯。一個更值得關註的現象是房企的資金狀況,今年上半年115傢房企中有42傢凈負債率超過100%的安全警戒線,占到統計總數的近四成,而去年這一數字僅27傢。分析人士認為,目前房企的整體資產負債率水平基本處於歷史峰值。

  報告期內,115傢上市房企整體經營活動現金流情況呈進一步惡化趨勢。統計數據表明,115傢上市房企整體經營活動現金流量凈額從去年同期的-540億元減少至今年中期的-102建地貸款新北瑞芳建地貸款0億元,同比大幅減少89%。

  對此,國金證券分析師曹旭特表示,對2014年行業資金流入和流出項的預測,今年房地產企業資金盈餘接近2008年的歷史最差水平。

  在現金流之外,房企的凈利潤也不容樂觀。數據顯示,115傢上市房企實現凈利潤總額從去年同期的291億元下降至今年中期的281億元,減少瞭10億元,降幅為3.5%。

  更讓人擔憂的,是上市房企的真實負債率水平的全面高企,已經接近峰值。從半年報數據來看,截至8月28日,115傢上市房企整體資產負債率並沒有太大信託房貸二胎利率年息變化,從去年63%微增至今年中期的63.9%,看似平穩,但剔除預收賬款後的負債率水平卻明顯上升,從去年的56.8%上升至2014年58.3%。



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-09-02/09084420524.shtml

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京276公頃住宅用地年內入市 東三環絕版地被爭搶

  市國土局日前公佈瞭今年第二批商品住宅和商服用地的擬供應地塊,其中,位於朝陽、順義、大興、石景山等區縣的13宗商品住宅地塊將供應,總面積約276公頃。

  朝陽住宅地塊受關註

  據瞭解,由於全年的工業倉儲用地已於第一批擬供應地塊中全部公佈,保障性安居工程用地地塊調整情況繼續由區縣政府公佈,因此,此次公佈地塊隻涉及商品住宅和商服地塊。

  第二批擬供應地塊共25宗,土地面積約414公頃。其中,商品住宅地塊13宗,約276公頃,主要分佈在朝陽區、順義區、大興區、懷柔區、密雲縣、延慶縣、石景山區等區縣。朝陽區的兩個商品住宅地塊最受關註,分別是農展館地塊和豆各莊地塊,豆各莊地塊是以"限房價、競地價"方式出讓的自住型商品住房地塊,銷售限價每平方米22000元,比周邊在售二手房價格低每平方米4000元左右。農展館地塊則被業內稱之為"東三環絕版地塊"。兩地塊目前開始競價。

  商服地塊12宗,約138公頃,主要分佈在懷柔區、大興區、通州區、豐臺區、石景山區、門頭溝區、延慶縣等區縣。

  今年出讓地塊超供應計劃

  市國土局相關負責人介紹,今年5月,本市已經公佈瞭第一批商品住宅、商服、工礦倉儲用地的擬供應地塊,土地面積約2032公頃,約占全市年度商品住宅、商服、工礦倉儲用地計劃供應量的92%以上。截至8月上旬,已公佈的第一批商品住宅用地已供應69%、商服用地已供應59%。加上這批公佈的地塊,今年北京的住宅、商服和產業用地的供應計劃,已全部落實到具體地塊並向社會公示。

  第一批和第二批擬供應的商品住宅地塊加在一起,總土地面積達到瞭1095公頃,超出今年850公頃的商品房供地計劃。同時,第一批和第二批商服地塊相加,總面積也達到446公頃,也超出全年計劃。

  增加普通商品房供應

小額借款苗栗二胎年息  市國土局相關負責人表示,將土地供應計劃落實到具體地塊並向社會公佈,目的是發揮土地供應計劃的引導和調控作用,有利於穩定房地產用地市場預期。

  "下一步將繼續確保保障性安居工程用地'應保盡保',增加自住型、改善型普通商品住房的土地供應,加快推進土地開發,確保如期形成有效供應,穩定普通商品住房用地供應,保障土地市場的合理用地需求,保持土地市場的平穩運行。"市國土局相關負責人介紹說。據瞭解,朝陽區豆各莊地塊以"限房價、競地價"的方式出讓,目的就是為瞭增加普通商品住房的供應。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-08-25/08082382538.shtml

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上月廣州新建商品住宅成交量價齊跌

??庫存壓力仍然較大,本月樓市可能回暖

??廣州市國土房管局最新公佈的房地產市場運行情況分析報告顯示,3月份廣州新建商品住宅成交量價齊跌。

??業內人士表示,雖然廣州去庫存壓力仍然較大,但在新一輪房地產利好政策的刺激下,4月份廣州樓市可能回暖。

??統計數據顯示,3月廣州市新建商品住宅網上簽約面積52.1萬平方米,環比降低0.7%;網上簽約均價14714元/平方米,環比降低1.6%。廣州市存量住宅交易登記面積32.15萬平方米,環比二胎車貸 二胎車貸銀行怎麼貸款比較會過件降低27%。

??從廣州市新建商品住宅的供應情況看,3月份廣州市批準預售商品住宅2033套,批準預售面積21.12萬平方米,遠低於2月份批準預售商品住宅8458套,批準預售面積96.81萬平方米。

??合富房地產經濟研究院院長龍斌說,從歷史積累的數據來看,廣州市新建商品住宅庫存周期目前在20個月左右,而去年、前年的平均去庫存周期在15個月左右。“雖然現在廣州市場的成交恢復得比較快,但整個市場的去庫存壓力還是非常大。”

??廣州市國土房管局下屬房地產土融彰化員林土融交易登記網站陽光傢緣網的統計數據顯示,截至4月11日,廣州新建商品住宅可售套數為7.2萬套,可售面積約為947.2萬平方米。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-13/06125993143576736088850.shtml

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北京自住房質量不達標將拆掉重建

  對於原本可以采用返工加固的方法進行處理的建築主體,最終卻本著對購房者負責的精神全部拆除。看似極端的做法,體現出的是北京對於建築質量問題的"零容忍"和建設主管部門矢志不渝堅守的"生命線"。

 "建築質量是最大的民生工程"

  2013年年底,北京市推出自住型商品住房,這個旨在解決"夾心層"住房問題、平均單價比周邊低三成的房源被社會寄予很高期待。然而,當代采育滿庭春MOMA(樓盤資料) 自住房項目在建設中被發現混凝土不達標,迅速引發輿論對於"廉價"自住房面臨安全問題的擔憂和質疑。

  當這一自住房項目被發現質量問題後,北京市住建部門第一時間下發停工通知,並果斷處置,每周將接受不少於兩次現場巡查,直至項目結構主體完工。

  "建築質量是最大的民生工程!"北京市住建委主任楊斌說,"雖然根據檢測結果,當代采育項目可以采用返工加固的辦法進行處理。但對於這些關乎百姓民生的工程,更土融宜蘭員山土融要本著'寧固十分,不失一毫'的原則,不讓群眾有一絲一毫的憂慮。"

  用"事無巨細"應對"龐大規模"

  從東三環國貿橋東的"中國尊",到位於通州區的"梨園公租房",再到正在掘進的貫通南北的軌道交通"16號線"......根據北京市住建委提供的數據,從2012年以來,北京市建設規模持續保持在2億平方米以上。

  面對龐大的建設規模,北京市力求做好每一個點滴細節。例如,制訂《居住建築門窗設計規范》等104項建築行業地方標準;針對當前建築工程中混凝土強度檢測過於滯後的情況,實施7天標準養護混凝土試件見證檢測;明確規定對產業化住宅部品實施"駐廠"監理......

  "經過近兩年的籌備、起草和反復討論,《北京市建設工程質量管理條例》不久前公開征集意見。這是北京市嚴格執行中央各項法規、制度和標準,總結吸收國內外先進立法經驗,精心制定的一部地方性法規。"分管房屋質量的北京市住建委副主任王承軍介紹。

  2胎房貸 2胎房貸繳款年限貸款全省皆可處理"執法一體化"構築堅實防線

  9月4日,住房城鄉建設部召開全國工程質量治理兩年行動電視電話會議,部署開展工程質量治理兩年行動工作。北京市立即召開全市工程質量治理兩年行動動員大會,治理行動迅速在保障房、自住房、軌道交通等民生工程中展開。

  北京市住建部門結合近幾年質量投訴的特點,開展以治理"不按照設計圖紙施工、不按照施工技術標準施工、不按照要求對建築材料進行檢驗"為主題的住宅工程質量常見問題專項整治活動,逐步形成住宅工程質量常見問題有效的防治體系。

  北京市住建委工程質量管理處處長王鑫介紹,北京市通過構築管理上評估、執法、監督的"三位"閉合,實現執法過程的一體化,築牢施工現場建設、施工、監理安全質量管理"鐵三角",形成企業自主、政府監管、市場調節、社會參與、齊抓共管的安全質量共同治理體系。

  數據顯示,2010年至今,北京市共對59傢供應不合格建築材料企業進行通報、移交處理。自2013年6月至2014年6月底,北京市建設工程質量監督機構共執法抽查工程7098項次,下發責令改正通知書1183份,對責任主體實施質量處罰共計433起。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-11-04/16182972564.shtml
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3月16日至6月30日東北路橋加寬改造

??南濱隧道建成後,東北路將成為連接市內主城區與跨海大橋的一條通行要道。我市相關部門深入調研後,決定將東北橋由原先的雙向2車道加寬為雙向4車

道,橋下道路由雙向4車道,加寬至雙向6車道。因東北路橋改造施工需要,3月16日零時至6月30日24時,將對施工現場及周邊道路實施交通管制。市交警

部門提醒,路橋改造施工期間,市民出行應守“三原則”,即公交出行,錯峰出行,繞道出行。如有購房問題可咨詢400-606-6969轉211

??東北路橋改造施工期間,將對市區交通產生

較大影響,原周邊道路有超過50%的流量轉移到其他道路。受影響較大路段是東快路、長春路、解放路、高爾基路、勝利路、五四路、中山路等。為此,交通管理

部門提醒,傢住東北路橋周邊的市民,或者每天經過此地的市民,對出行應早作安排。具體可以考慮——

??公交出行。受影響區域的公交車線路全部可以正常通行,部分線路有調整,公交部門臨時增加瞭新的線路,並將相應增加發車頻次,交通調流方案充分保障瞭公交車的正常運行。

??錯

峰出行,避開上下班高峰時段,避開擁堵路段。施工期間,每日21時30分至次日5時30分,高爾基路和勝利路的正仁街至民運街路段、東北路的鳳鳴街至繞山

路路段,禁止車輛通行;每日6時30分至19時,東北路的白雲隧道南端至高爾基路路段北行方向、東北路的鳳鳴街至繞山路路段南行方向,禁止車輛通行。

??繞道出行。施工期間,東北路橋許多路段進行單雙號限行,對違反單雙號限行的車輛,公安機關交通管理部門將依法處200元罰款。



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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2015-03-11/07455981207953255226248.shtml

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圖文地鐵2號線成武大賞櫻專線





圖為:這個周末,武大迎來首個賞櫻高峰 (記者劉蔚丹攝)

金報訊(記者餘魯西)"去年去武大看櫻花,路上堵瞭三個小時,找地方停車又耗瞭一個小時,今年再不敢開車去瞭。建地貸款台中大肚建地貸款"昨日,傢住徐東的夏女士同傢人一起去武大看櫻花,與以往不同的是,今年他們選擇搭地鐵去看花。"原本打算打車去,的士司機說都不願來武大周邊。"夏女士說,昨日上午10時許,一傢人從徐東打車到嶽傢嘴地鐵站,搭乘地鐵4號線在中南路轉乘2號線,到廣埠屯站下地鐵後從廣八路步行到武大側門,全程花瞭不到一個小時,"比開車輕松多瞭,不用擔心堵在路上,也不用操心找不到地方停車"。

  同夏女士一樣選擇搭地鐵去武大賞櫻的人不少,地鐵2號線人氣爆滿,幾乎成瞭賞櫻專線,"車廂裡擠得腳都沒地方放,在街道口和廣埠屯兩站幾乎下瞭一半。"夏女士笑稱,現在地鐵成瞭去武大看櫻花的首選交通工具。



新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-03-24/07134009081.shtml

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上海自貿區樓市普遍降溫 前期過熱後理性回歸

  上海自貿區樓市普遍"降溫"

  業內人士:"前期過熱"後理性回歸

  《中國經濟周刊》 記者 趙磊 實習生 周書琪 | 上海報道

  4月下旬以來,上海自貿區土地流轉相關條例有望近期公佈的消息,讓自貿區概念再度成為資本追逐的對象。有消息指出,條例出臺後,上海自貿區內大量存在的工業倉儲用地將被用於修建新的寫字樓,從而吸引大量的企業和人流。然而,對於早已透支的自貿區板塊的房價來說,這一消息並不能改變其逐步降溫的現狀。

  "火上澆油"的自貿區房價

  去年8月22日獲批的上海自貿區,總面積為28.78平方公裡,范圍涵蓋外高橋保稅區、外高橋保稅物流園區、洋山保稅港區和上海浦東機場綜合保稅區等4個海關特殊監管區域。

  "以這4個區域為支撐點,自貿區房產主要包括外高橋、川沙祝橋及臨港新城等板塊。"21世紀不動產上海區域市場研究部副總監黃河滔對記者介紹說。在自貿區掛牌前後,發展成熟的住宅市場一度受到市場的熱捧。

  在上海中原研究咨詢部總監宋會雍看來,對於自貿區房地產概念,業內呈現出兩種看法:其一認為自貿區是升級版的"經濟特區",在此概念下將會迅速掀起產業企業進駐熱潮、人口消費湧入熱潮,並對可能產生的物業需求抱有極高的期待;另一種觀點認為自貿區表面上是經濟概念,但實質是一個由負面清單、國民待遇等支撐起的、力求進一步釋放改革紅利的行政改革試點,對區域樓市影響應從長期來看。

  但縱觀去年這一地區的樓市表現,顯然前一種觀點更具號召力。

  去年3月20日,陽光城控股全資子公司福建匯友源,以1.5億元競得外高橋新市鎮E06-03商業地塊。4月,陽光城旗下全資子公司福州濱江,再次以低價競得外高橋森蘭區域內的新市鎮G03-17地塊,出價1.005億元。有媒體根據周邊行情估算,在自貿區掛牌後,上述土地價格漲幅接近3倍。

  "在自貿區概念沒有形成前,我們在售的周邊二手房均價在1.4萬左右,而現在要賣到4萬。一手房比如仁恒、綠城等價格都已經漲到瞭5萬到7萬。"陽光城置業顧問俞花在接受《中國經濟周刊》采訪時談道,目前陽光城位於外高橋板塊內包括陽光天地、陽光自由區兩個樓盤均已售完。

  上海中原研究咨詢部提供的數據顯示,去年8月自貿區掛牌前,外高橋地區的一手房平均月成交量在1.3萬平方米,9月成交量達到峰值為5.5萬平方米、成交均價34611元/平方米。而臨港新城與祝橋板塊的成交量、成交均價與之高度類似。

  "去年上海的樓市整體一直上行,自貿區在這個節點上掛牌,對於按捺不住的投資者來說,等於火頭上澆瞭一瓢油。"宋會雍說。

  房價正在理性回歸?

  樂觀者認為,隨著上海自貿區體制不斷完善,4個海關管轄區域相關聯板塊的寫字樓需求會不斷上升,由此也會繼續推升住宅、倉儲等房地產市場。但事實並非如此,數據顯示,這些地區房價已開始回歸理性。步入2014年,各地紛紛傳來樓市降價的消息,讓這一地區也感到陣陣寒意。

  21世紀不動產高橋店在今年3月成交的一套潼港八村60平米左右的兩房,從1月份130萬元的總價下降至124萬元,降幅接近5%。高橋季景分行經理王忠歡發現,原自貿區管委會周邊的一些小區,春節過後的降價幅度要高於一般樓盤。

  "往年的'小陽春'今年看來是沒有指望瞭,據我們觀察,自貿區板塊4月份交易量的降幅環比3月接近30%,而且一些購房者與賣房也有5%左右的議價空間。"22日,21世紀不動產市場研究部高級研究主管蔡冠宇對《中國經濟周刊》記者說。

  據上海中原研究咨詢部提供的數據顯示,自貿區板塊在去年八九月放量成交後,從10月開始逐步進入消退期,而到目前已經進入調整期-一手房方面主要表現在外高橋地區部分企業著力推出少量特價房,價格調整幅度接近15%;外高橋二手房價格也在3月份悄然下調1000元/平米。

  "總體上看,以外高橋板塊為首的自貿區板塊,在進入2014年後,都普遍遭遇瞭跟全市相同的市場降溫。"宋會雍總結說,長期來看,自貿區周邊房價或將呈現理性下跌。

  21世紀不動產統計數據顯示,截至今年2月12日,臨港新城板塊新房成交面積為0.8萬平米,同比下滑5房貸二胎利率是多少利率多少免費諮詢試算.8%。與之相比,外高橋板塊下跌勢頭更為明顯,同期板塊成交新房同比大幅下滑38.1%,甚至超過全市整體跌幅36.1%。

  "大環境"給自貿區樓市降溫

  業內人士普目前房貸利率最低的銀行遍認為,上海自貿區板塊遇冷主要是因為"前期過熱"。

  宋會雍談道:"自貿區概念的追隨群體中,有著相當的遲鈍、盲從心態。去年3月這一概念被首次提及,至5月份開始對自貿區建設思路展開探討時,市場一直沒有反應。一直到8月份掛牌,市場似乎才恍然大悟,隨後投資者蜂擁而至。"

  另一方面,目前自貿區建設尚處於初期階段,區域配套的不完善成為其中部分板塊不被看好的原因。房價的水平是由產業佈局、生活配套、生態環境等多方面因素綜合決定的。盡管短期內這一地區的房價猛漲,但被透支的預期需要依靠自貿區的建設進行填充、夯實。

  "沒有特殊的產業導入、沒有特殊的稅費優惠、沒有大規模的開發投資。社會此前預期的繁華景象,一點一點地在期待中喪失耐心。"宋會雍對《中國經濟周刊》說。

  黃河滔對今年房地產市場所持的基本觀點是:今年房地產市場將進入平穩期,量、價增速將明顯放緩,甚至同比出現小幅下滑。原因是由於去年年末房價上漲壓力較大的一二線城市集中出臺政策收緊樓市,另外,今年開局後信貸層面緊張,也會拖累樓市復蘇的步伐。

  而日前傳出上海自貿區土地流轉相關條例有望近期通過的消息,並不能改變其中板塊降溫的現狀。"對自貿區樓市來說,這是一個中長期利好。這一政策出臺後,一些倉庫可以改建寫字樓,這正是針對自貿區土地緊張的現狀,為滿足需求、盤活存量用地而制定的政策,"蔡冠宇對記者說,"但即使可以改建寫字樓,還需要開工、配套完善等過程,在目前貨幣繼續收緊的大環境下,投資者對這一板塊看跌、觀望的態勢仍然不會改變。"

  5月17日新浪樂居大型看房團來襲 免費為媽媽選房

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  2014北京商業地產投資意向調查:



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-29/08162709108.shtml

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2順位房貸銀行年息貸款全省皆可處理一線城市房貸利率松動 個別銀行再現8.5折利率

  繼5月份央行喊話力保首套房貸政策後,6月份全國房貸市場呈現兩極分化狀態:四大行基本都增加瞭房貸額度,額度寬松後,銀行貸款的審批速度相對提升;部分銀行因為額度緊,房貸利率仍然上浮5%-10%不等。融360監測數據顯示,一線城市首套房貸似有松動跡象,個別銀行再現8.5折利率。但是,多數銀行首套房利率仍為基準利率八德重劃區怎麼貸款比較會過件或更高,二套房利率未出現明顯下調的跡象。

  調查結果顯示,6月份全國23個熱點城市中,僅有9個城市還存在利率優惠,優惠幅度比上月略增。其中,北京、上海重現8.5折利率,廣州、杭州有9折利率, 深圳、天津等5個城市有9.5折利率,其餘城市的房貸利率最低為基準或更高。8.5折利率優惠隻出現在瞭北京和上海,但其對客戶資質的要求非常高,對於大部分貸款人來說可望而不可及。以上海民生銀行為例,要求客戶日均資產在100萬元到300萬元的可以享受9.5折利率優惠,300萬元到500萬元的可享9折優惠,500萬元以上才能享受首套房貸8.5折利率優惠。

  6月份四大行增加瞭房貸額度,而且貸款審批時間也明顯加快。此前因額度緊張暫停房貸業務的民生銀行、招商銀行因獲批降低0.5%的存款準備金率,近日也已經在部分城市重新啟動瞭房貸業務。如民生深圳分行實行首套房貸款利率為基準上浮5%,二套房貸款利率為基準上浮10%。招商深圳分行實行首套房利率9.8折利率優惠,二套房利率基準上浮10%。(記者 於德良)

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-07-02/08072800986.shtml
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專傢提醒返鄉置業者戶型選擇、合同簽訂需謹慎



一年一度的返鄉置業潮即將拉開帷幕,政策多變的背景下,返鄉置業者們應該如何選擇合適的二手房?我們為您整理返鄉置業選房應該要註意的問題,幫您選到合適的二手房。

??銀行二胎房貸年息缺錢急用哪裡借錢深入瞭解當地購房政策

?

?一般說來,返鄉置業者並非長期在傢鄉生活,對當地的購房政策包括貸款政策不能全面地瞭解,那麼在購房前首先要瞭解到購房和貸款的政策。南昌目前購房取消

瞭限購令,購房時並沒有戶口的限制。在貸款方面,簡單地說就是首套房首付三成,二套首付六成,此外,南昌各大銀行都執行瞭“認貸不認房”的政策,首套房貸

款還清再貸仍算首套。

??多做比較 切勿著急簽單

??許多返鄉置業者購房的時間有限,為瞭節省時間,往往是草草地考察下項目的基本情況就下手,殊不知,在購房過程中會遇到各種各樣的問題,一個不小心就會遭遇購房陷阱。返鄉置業者們應該要有一個合理的選擇范圍,並多進行比較,考察清楚再做決定。

??簽合同需謹慎

??許多的購房維權都發生在合同簽訂不謹慎上,不少購房者沒有弄清購房合同中的細節,以致於後期需要維權。對於返鄉置業者來說,在簽訂合同時尤其要註意一些細節,因為後期並不一定會時時地關註項目,對合同的簽訂尤其要仔細。

??戶型選擇很重要

?

?根據置業動機來劃分,返鄉置業的群體主要分為自住、投資兩大類。大多返鄉置業者手裡預算有限,但對房屋的功能要求卻很高。這類購房者很多來自主城周邊鄉

鎮,入住後很多都是一傢五口三代同堂。客廳、廚房、主臥、書房……所有功能必須一個不落,總價還要控制在可接受范圍內。這類置業者最好是根據戶型來選項

目,以一變二、二變三、帶院館、可變性大的戶型最佳。

??對於預算房屋民間2胎利率多少免費諮詢試算寬裕的返鄉置業者而言,則可更多地考慮舒適性。







新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-01-21/08175963459095779657722.shtml

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地產巨頭未來幾年大城市房價繼續飛漲

  原創:

  馬雲網購打壓房價論在沈陽行不通 樓市完爆購物軍團

  品牌開發商在沈陽放下身段 加大優惠也玩0月供

  中恒集團19輪收中央大街地塊 溢價率23.4%

  售樓處安營紮寨傍大款 開發商當土豪闊氣送餐廳

  促淡季市場銷售 沈陽各樓盤新品加推提升熱度

  三中全會特別報道:房地產調控新變局

  9日,在"《財經》年會2014:預測與戰略"的一場夜話論壇上,華遠地產(2.67, -0.01, -0.37%)董事長任志強表示,據粗略計算,北京目前的房價已經相比2010年翻瞭一番,但是目前上市的樓盤"根本不夠賣"。供不應2胎貸款 期數缺錢急用哪裡借錢求的狀況明顯。

  對於需求如此強盛的原因,萬科集團執行副總裁毛大慶在同一論壇上分析稱,每年北京新增戶籍人口約60萬,新增常住人口約50萬,新增結婚傢庭也有10多萬人。但新房和二手房疊加,每年的供應量隻有20多萬套,"還不到一年新增人口的幾分之一"。

  除大量新增人口帶來大城市集中的購房需求外,毛大慶認為,不同城高雄苓雅土地貸款市間資源不均等是大城市房價飛漲的深層次原因。以教育資源為例,毛大慶稱,據其測算,中國中學100強中,僅上海和北京就占瞭60個名額,剩下的40個在其他幾百個城市間分配。

  公共資源的嚴重不均等也導致城市對人口的吸聚能力截然不同,帶來中國目前熱點城市與三四線中小城市樓市冷熱分化的狀況。

  內地一些知名房地產開發商今年以來重回北京、上海等一線城市的策略也印證瞭這一點。不過,房企在土地市場上的激烈競爭也促使熱點城市的地價房價進一步加速上漲。

  德意志銀行亞太區投資銀行執行主席蔡洪平也在這場夜話上表示,北上廣等特大城市未來三年住房奇缺的情況將持續存在,房價上漲動力仍存。此外,他認為,之前的每輪樓市調控政策都打壓瞭供應或貸款,而之後都出現瞭報復性的反彈,這也是今年房價持續上漲的原因之一。

  中共十八屆三中全會近期出臺的改革文件稱,在符合規劃和用途管制前提下,允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價。

  針對農地入市對土地市場和樓市的沖擊,任志強認為,不宜過早下定論。他指出,真正落實中央政策還需要破除法律、規劃以及戶籍制度等多重限制,可 能需要一段相當長的時間。"先把法立瞭,再討論對房價和稅制改革其他問題有什麼關聯",期待改革政策一蹴而就地立刻發揮作用並不現實。

  北京首都創業集團董事長劉曉光[微博]也在此間表示,農村集體建設用地的流轉,對於城市邊緣土地價值的影響可能比較大,特別是對周邊曾經拍賣過的土地。"關於加快房地產稅改革,可能還得需要一定的時間出臺。"









新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-20/07342502412.shtml

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尋找青島最美桃花源 市北李滄黃島PK誰是你心頭好

??新浪樂居訊(編輯 閆麗敏)隨著人們生活水平的日漸提高,追求高品質居住環境成為很多新青島人的目標之一。置業者在選擇房子的時候,更加專註於生態、環境、養生等因素。作為海濱城市的青島,在自然條件方面有著得天獨厚的優勢,也吸引瞭不少外地人前來島城置業。四月桃花遍地,正是青島一年中最美的季節。新浪樂居獨傢策劃,尋找青島最美桃花源,帶領購房者一起尋找青島最宜居的那片“世外桃源”。

??新市北雙星閃耀盡享便捷舒適生活

??隨著新市北規劃的進一步完善,越來越多的購房者鐘愛置業市北區。比起市南、嶗山高不可攀的房價,有著濃鬱青島氣息的市北區對青島人來講要親切得多。如今再看新市北,雙星閃耀,西邊有歡樂濱海城,東邊新都心遙相呼應,儼然成瞭島城樓市的置業熱土。



市北風情

??從地理位置來看新都心位於新都心位於長沙路以南、清江路以北、南昌路以東、黑龍江路以西圍合區域,以雙山為中心向四周輻射,隨著新市北的規劃面世,曾經的城鄉結合部已經華麗轉身,成為如今新市北的核心區域。房屋貸款

??新都心占據島城樓市天時地利,而眾開發商也不遺餘力共同打造未來新都心的繁榮前景,萬科藍山、萬科城、國信紫雲臺、海爾時代廣場、保利葉公館等項目的落戶,使新都心樓市異常繁榮,如今的新都心早已成為開發商的必爭之地,也成為島城下一個商業繁榮、生活宜居的新起點。

??縱觀新市北,各大商圈鼎立,旅遊氛圍濃厚。海雲庵、民俗館、博物館貫穿整個市北區。徜徉在古老的商業街區,一不小心就可以邂逅一處舊時的風景。置業市北區,獨享一片寧靜。

??大李滄舊貌換新顏高端生態宜居群漸顯雛形

??幾年間,憑借“一級兩軸三區四帶”的發展戰略佈局而迅速翻身的李滄區,商業配套日益完善,形成瞭市區內的一個新商業中心。扼守著兩條南北主幹道以及地鐵線,又有青島火車北站坐鎮,交通優勢十足。

??隨著世園會的建設,以東李為首,呈現出一片生態住宅區的新面貌。如今的李滄,“依山、傍水、擁灣”,共有山體12座,河流8條,人均綠地面積居全市前列。走在街區大道上,看著滿目的鬱鬱蔥蔥,真的要感嘆一句此時的李滄已經發生瞭翻天覆地的變化。宜居、生態、舒適,這就是居住在李滄的新感受。

李滄現狀

??隨著環境的改善、配套的升級,現在李滄房價漲幅明顯,其中尤以世園會周邊潛力較大。該片區像萬科生態城、綠城理想之城等樓盤一直都受到新青島人的追捧。不少置業在李滄的新青島人表示:現在李滄居住氛圍濃厚,交通也很便利;等到地鐵通瞭之後,這周邊的房價漲的可不是一星半點。而且隨著政府對李滄生態建設的投入,可以想象未來的大李滄一定可以成為一座生態宜居城。

??剛需最愛西海岸面朝大海春暖花開

??自2012年底行政區劃調整,膠南並入新黃島,形成瞭自東到西薛傢島-安子、唐島灣、靈山衛、膠南東部新城沿海岸分佈的幾大板塊。除此之外還有開發區的中心城區以及膠南的老城區板塊。

??雖然西海岸產業結構中工業占據相當大的比例,然而受國傢開發政策影響,新黃島完整的海岸線得以保護,這一得天獨厚的條件是青島市南、嶗山等沿海片區所無法比擬的。近些年來又將風景度假等第三產業發展的風生水起,沿海錯落分部瞭剛需首改、高端再改以及商業住宅等不同物業類型的樓盤。

黃島景色

??西海岸的風景自不必說,稱其為青島最美桃花源都毫不為過。珠山國傢森林公園、青島野生動物園、小珠山風景度假區、唐島灣公園等等,四月份的風景更是美不勝收。居住在附近想必真的有種世外桃源的感覺。

??龍湖原山、萬達維多利亞灣都是黃島區倍受吹捧的項目。和市區高昂的房價相比,許多新青島人更熱衷於置業黃島。在2015年第一季度中的成交排行榜中也可以看出,黃島區多次力克李滄和城陽,榮登周成交榜首,更顯示出黃島作為剛需重鎮的地位。

??隨著海底隧道、跨海大橋的開通,青島樓市進入“西海岸時代”,西海岸樓市無疑也迎來最佳發展時期,再加上市政府對西海岸旅遊文化產業的規劃,2015年西海岸這一頭迷途的雄獅將重新綻放。

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內容來自sina新聞

大數據看央行限貸松綁觀望心態尚未終結

  宋磊

  直言看房人激增、自曬十一銷售額,拋出漲價煙霧彈......9月30日央行房貸新政面世後,中介和房企正導演著樓市大轉折的劇情,並把當下塑造成抄底的最後時機。但深陷觀望的購房者,真得會"感冒",甚至大舉買房嗎?

  用大數據視角找答案,結果不如想象中美。以百度海量網民行為數據為基礎的數據分享平臺百度指數顯示,在10月1-7日搜索"樓市+房價"兩關鍵詞的整體搜索指數(以網民在百度的搜索量為數據基礎,進行關鍵詞搜索熱度分析,統計的關鍵詞在百度網頁搜索中搜索頻次的加權和)為7417,環比上周漲19%。放在全年看黃金周該指數表現則屬中遊,與2月第四周1.54萬的關註高峰比不足後者一半。

  樓市成交甚至關註量的"解凍",似乎尚未真正到來。

  當下非樓市關註度最高峰

  此次房貸新政最受關註的一點,是認貸不認房。當然,從房地產從業者角度,他們更願意也正悄然做的,是從新政身上解讀一種訊號:雖然絕大多數商業銀行尚未出措施執行央行精神,但樓市火熱的日子已觸手可及。

  對新政本身的關註量確已產生變化。借助百度指數平臺,搜索關鍵詞"首套房貸款政策",國慶房貸二胎試算長假7天整體搜索指數528,同比上漲184%,環比上漲29%,相關關鍵詞"房貸新政策"、"房貸新政"、"最新房貸政策"分別有831%、782%、421%的檢索環比增長。

  上述量變背後,又有多少人對買房是關註的,我們試著接近那些在百度上搜過兩個關鍵詞"樓市"和"房價"的人。百度指數顯示,國慶長假一周內兩詞整體搜索指數系7417,同比上漲76%,環比增19%。關鍵詞"抄底",同比增長20%,環比增長僅3%。顯然,政策出臺後,對樓市關註熱度的刺激,還是有的。

  作為房地產從業人員的你,如果此時開始幻想當下已成為樓市關註最高峰,恐怕就大錯特錯瞭。

  實際從全年來看,網民對"樓市""房價"的關註度板橋二胎房貸自今年2月13日開始攀升,2月25日達到峰值,當周整體搜索指數平均值為15459,彼時王石"非常不妙"的樓市觀點,和任志強對樂觀派開發商"很危險"警告、杭州崩盤論正大行其道,"樓市崩盤"和"樓市拐點"關鍵詞亦同樣出現搜索高峰,"杭州房價"峰值趨勢尤為明顯。顯然,與這些搜索高峰相比,黃金周的網民關鍵詞搜索熱度仍有差距。

  百度指數數據來源有PC端和移動端,PC端數據更早且梳理中有有趣發現:盤點2006-2014年,出現過4次大幅度"樓市""房價"關鍵詞的關註高峰,分別在2007年12月、2010年4月、2011年10月以及今年2月。

  網民對樓市和房價的搜索高峰,和其對房地產的關註度對應,但這項指標卻很難和真正的樓市底部達到一致。推演上述四個時間點當時所處樓市,多是房價較高水平且受經濟、政策影響初現房價下調的大環境,而像2008年、2012年初階段性樓市觸底階段卻鮮見搜索高峰,這也驗證瞭買漲不買跌,抄底隻屬於極少數人的道理。

 天津關心北京 北京關心杭州

  9-10月份,是房地產行政調控退場的關鍵節點,維持限購的城市僅剩北上廣深三亞五城,央行"認貸不認房"新政也在這一時期出臺。從百度指數上"限購"、"房貸"、"房價"三個關鍵詞搜索熱度的變化,亦可察覺網民關註點的悄然變化。

  從9月9日至10月8日,關鍵詞"房價"的整體搜索指數為4912,環比上漲20%;關鍵詞"房貸",搜索指數2580,環比漲43%,關鍵詞"限購"搜索指數681,環比漲7%。在絕大多數城市解禁限購無懸念的背景下,"限購"較"房貸"的搜索熱度已出現明顯差距,這一差距在未來仍有擴大的可能。

  除瞭關心房價和調控政策,那些偷偷在網上關註樓市的網民,還有哪些群體特征?有瞭大數據的支持,可獲悉他們的城市位置、興趣愛好和年齡范圍等共性特征,勾勒出群體畫像。

  在今年以來,對"樓市""房價""抄底"三個關鍵詞進行檢索的人群中,超過8成為男性網友,影視Fans,體育愛好者的特征較為明顯。

  在國慶假期PC端檢索"樓市""房價"關鍵詞的群體中,北京網民在單城市占總檢索量的比例上居第一。二到十名城市為上海、天津、廣州、蘇州、深圳、杭州、西安、武漢、成都。兩關鍵詞1到10月檢索量的城市排名中,上述一線城市全出鏡,二線城市中天津、蘇州、杭州亦露面,排名依次為北京、上海、天津、深圳、廣州、蘇州、南京、杭州、鄭州、濟南。

  除瞭北京網民之外,誰還一直默默關心著首都房價?百度指數顯示,今年以來對關鍵詞"北京房價"檢索過的網友地域分佈除北京外,天津占第一,上海、河北廊坊、鄭州則緊隨其後。同樣的推論,杭州之外哪個城市網民關心"杭州房價"?指數顯示,第一至第四分別為北京、上海、溫州、南京。而搜索關鍵詞"三亞房價"的網民在全國的地域分佈,第一仍是北京,其後依次為上海、海口、天津、哈爾濱。

  整體來看,不同級別城市在2013-2014年度對關鍵詞"樓市"的關註度趨勢亦明顯分化,這和城市人口數量直接相關:三四線城市數量最多整體關註度最高,占70%,二線城市占19%一線城市占11%;城市平均關註度結果截然相反,一線城市平均關註度最高占57%;二線城市占33%,三四線城市僅10%。

  當然,大數據僅是一種工具,對房企而言更適用於摸底市場。但知己知彼百戰不殆的道理總是沒錯的,那些臆想著購房觀望心態終點到來抓緊漲價的房企,亦不妨多借助幾種工具好好給市場摸個底,瞭解清楚關心自傢項目所在城市房價的人群在哪裡,在同一級別"樓市"關鍵詞關註火熱的城市裡自傢有沒有佈局項目,或許會避免借著新政漲價後無人問津的尷尬局面,又能在拿地時多個購房能力的參考指標。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-10-11/08084510431.shtml
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青年貸款200萬個稅改革定四步走方案 申報傢庭支出可稅前抵扣

??個稅改革定四步走方案 申報傢庭支出可稅前抵扣



財稅改革即將展開下一步,未來每個人的錢袋子都將與此有關。

經濟觀察報獲悉,個人所得稅改革方案的基本思路已經敲定,將分四步走,包括合並部分稅目、完善稅前扣除、適時引入傢庭支出申報制度、優化稅率結構等。與此同時,相關部門還將加速構建個稅改革的征管配套條件。

其中,合並部分稅目是將工薪所得、勞務報酬、稿酬等經常性、連續性勞動所得等,合並為“綜合所得”,其他財產性所得以及臨時性、偶然性所得仍作為“分類所得”。完善稅前扣除則是在合理確定綜合所得基本減除費用標準的基礎上,適時增加贍養老人支出、子女教育支出、住房按揭貸款利息支出等專項扣除項目。

適時引入傢庭支出申報制度,是指在保持以個人為納稅單位的基礎上,進一步體現公平性,允許夫妻聯合申報傢庭贍養老人、子女教育、住房按揭貸款利息等相關支出,並在夫妻之間分攤扣除或由一方扣除,夫妻雙方分別納稅。

優化稅率結構,則是以現行個人所得稅法規定的稅率結構為基礎,適度調整邊際稅率,合理確定綜合所得適用稅率。“個人所得稅改革方向一直都很清楚,建立分類和綜合相結合,但具體從合並稅目到費用扣除,從傢庭申報再到稅率調整來說,是一環扣一環、連續性的。”上海財經大學公共經濟與管理學院稅收系主任朱為群說。

財政系統人士告訴經濟觀察報,在整個財稅改革序列中,個稅改革排在營改增、消費稅、資源稅等眾多改革事項之後,相關部門對此非常謹慎,目前方案已經基本確定,預計2015年可能會推出。

改革方向

早在2014年6月召開的中央全面深化改革領導小組第三次會議上,上述改革序列就被敲定。

會議審議瞭《深化財稅體制改革總體方案》,其中稅收改革任務的排序為增值稅、消費稅、資源稅、環保稅、房地產稅、個人所得稅。

財政部相關人士對經濟觀察報表示,從國際上看,個人所得稅按照征收方式可分為綜合稅制、分類稅制、綜合與分類相結合的稅制三種類型。目前世界上純粹采用分類稅制的國傢已經很少,隻有中國和非洲、西亞的一些發展中國傢,大多數國傢都采用綜合或綜合與分類相結合的稅制模式。

分類稅制是指對於納稅人的各類所得,區分所得來源分別適用於不同的扣除標準和稅率,分別計算應納稅額繳納稅收的課稅模式。綜合稅制,則是指對於納稅人的各類所得,不論其來源均視為一個所得整體,匯總計算後適用統一的寬免和扣除規定,按照適用的稅率計算應納稅額的課稅模式。“嚴格來說,個人所得稅應該是對所得征收,應該算一年收入是多少,減去各種相應支出,得到總的所得收入繳稅。”中稅網稅務師事務所總裁王冬生表示。這和上述綜合稅制的課稅原則類似。

在山東大學財政系主任李華看來,將分類稅制改為分類與綜合相結合的稅制,主要是為瞭公平,改革首先涉及到的就是合並稅目。目前個人所得稅分11類,分別是工資、薪金所得;個體工商戶的生產、經營所得;對企事業單位的承包經營、承租經營所得;勞務報酬所得;稿酬所得;特許權使用費所得;利息、股息、紅利所得;財產租賃所得;財產轉讓所得;偶然所得;經國務院財政部門確定征稅的其他所得。

她說,如何綜合合並目前還缺少路徑,11個稅目可以分為兩大類:勞動所得和資本所得,合並之後重新考慮費用扣除。目前大部分個人所得稅稅目都有費用扣除,比如工資薪金所得扣除標準是3500元,這是作為生活基本費用來扣除的,不分個體差異,類似於“一刀切”。

“自1980年中國建立個人所得稅制度算起,工資薪金所得的費用扣除標準隻調整瞭三次,而且800元的費用扣除標準維持瞭12年之久。”朱為群說,所謂的費用扣除標準,是無論收入多少,要扣掉多少額度剩下的才納稅,現行的是扣掉3500元,這不應該被叫做個人所得稅的“起征點”。

未來,費用扣除將分為兩塊,除瞭合並稅目後按綜合所得計算基本費用扣除標準外,還包括專項扣除項目。朱為群表示,未來綜合所得扣除會加入贍養老人支出、子女教育支出、住房按揭貸款利息支出等,如果是這樣的制度設計,就不應該再討論提高工資薪金的費用扣除基本標準。

他說,以工資薪金來算3500元是足夠的,未來若是綜合所得扣除,基本標準應該是適合11類個人收入所得的標準,而不僅僅是工資薪金的3500元基本標準。“除此之外,專項扣除都是在一個傢庭范圍內考慮的,所以要適時引入傢庭申報制度,有些可以選擇合並申報,有些人可以單獨申報,稅率也要重新設計,合並後要重新考慮,實際上可能性是實行累進稅率”。

朱為群認為,綜合工資薪金、勞務報酬和稿酬所得以後,有必要相應地改革稅率結構,從而使個人所得稅的公平收入分配的作用得到有效發揮,因此稅率設計的總原則是降低最高邊際稅率,減少累進檔次。

李華與朱為群的看法相同。李華認為,個人所得稅改革應該先研究完費用扣除標準,之後研究稅率。“個人所得稅法規定的稅率結構就是3%-45%的,邊際的最高稅率應該不會再高,甚至屏東高樹農地貸款還有調低的可能性。”李華說。

征管問題

由分類制向綜合與分類結合演進,以此為目標的個稅改革能否成功,仍取決實際征管。“中國個人所得稅70%來自工資薪金所得,也就意味著個人所得稅的支撐是工薪階層,此前征管是有問題的,那麼多類型的個人所得不能支撐個稅。”朱為群說。

即使如此,個人所得稅仍是1994年稅制改革以來收入增長最為強勁的稅種之一,目前已成為國內稅收中的第四大稅種,在部分地區已躍居地方稅收收入的第二位,成為地方財政收入的主要來源。

統計數據顯示,上個世紀90年代到現在,個人所得稅收入超常增長,由1994年的72.67億元增長到瞭2012年的5820.24億元,年均增長27.57%,大大超過瞭同期14.31%的國內生產總值年增長率。

一些財稅專傢認為,中國個稅並不比完全借鑒國外的制度,中西方文化差異很大,西方傢庭概念簡單,中國傢庭概念復雜,比如養老,子女的問題,從征管的角度看個稅當然還是以簡單為好,但這並不意味著不應該實行綜合所得稅制。

“所得稅的原理應該是綜合稅制,企業所得稅實際上就是綜合征收,而個人是分類征收,這就不是很合理。”王冬生說,分類征收簡單,但是缺乏公平。一是個人所得稅大部分是工薪階層繳納稅收;二是沒有考慮納稅人一年總的所得,比如某人在股票賺瞭,在另一個個人所得虧瞭,不能相互抵扣。

在他看來,目前工薪所得稅代扣代繳,征管比較到位,其他征管能力不一致,稅制到征管都會導致不同類型的個人所得稅收負擔差異。“個稅改革在征管上的改革遠遠大於稅制設計的難度,因為個人所得稅應該是‘劫富濟貧’的稅收,中國富人數量從消費上就可以倒推出來,但是在稅收卻並沒有體現出這麼多富裕階層,所以不是稅制的問題,而是征管的問題。”

很多專傢擔心如果征管不到位,最終個稅改革的設計會背離其公平分配的宗旨,比如僅僅提高費用扣除標準,對於低收入群體來說並沒有多大作用,隻會對高收入群體減輕稅負。王為群說,一方面費用扣除標準要與國民收入的基本水平匹配,覆蓋居民真正生活成本,扣除涵蓋面要更廣,另一方面征管水平要上去,隻要調控到位,公平和分配功能也能體現。

因此,他建議,勞動所得的全面綜合稅制改革,需要良好的信息化基礎作為保障。首先,對綜合的項目而言,稅務機關需要加強與民政部門、金融機構以及新聞出版部門等第三方的信息共享,以便核實夫妻雙方申報的勞動所得數據的真實和完整。

其次,就綜合的層次而言,可以先實現稅務機關的省級聯網,然後實現全國聯網。最後,在綜合信息平臺上,應將勞動所得稅的綜合改革納入金稅工程三期或者四期建設,逐步形成完整的全國個人收入信息管理系統,以保障綜合個人所得稅課征制度的有效實施。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-12-20/08395951868358785020930.shtml

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今年順德"供地"620公頃 7成宅地將建商品房及保障房





  南都訊南方日報記者尹輔華近日經省國土資源廳批準,順德成為廣東首個獲批開展土地生態利用制度綜合改革試點城市。記者昨日從順德區國土城建和 水利局獲悉,今年順德區國有建設用地供應總量控制在620.4公頃,其中住宅用地將有七成用於建設中小套型普通商品房及保障性住房。

  今年未安排經適房廉租房用地指標

  近日,廣東省國土資源廳批準《順德土地生態利用制度綜合改革試點工作方案》(以下簡稱《方案》)。《方案》圍繞土地生態利用主題,提出從統籌整合、節約集 約、低碳循環、綜合整治4方面構建城鄉土地生態利用新模式,順德也成為廣東首個獲批開展土地生態利用制度綜合改革試點的城市。依照《方案》,順德區將啟動 "節約集約用地"策略,即實行土地利用計劃差別化、精細化管理,新增建設用地計劃指標重點支持重大建設項目、重要發展區域及重點民生工程和基礎設施建設, 其他建設項目原則上必須使用增減掛鉤計劃指標;實行城鄉統一的建設用地指標控制。

  "今年順德供地量裡住宅用地為150公頃,其中保障性住房、棚戶區改造住房、中小套型普通商品住房'三類用地'必須達到住宅用地供應總量70%標準。"該局相關負責人指出,城建部門會嚴格落實該區單宗房 地產用地面積不超過14公頃的規定,控制單宗房地產用地建設用地規模。此外,記者在順德區2014年國有建設用地供應計劃表中看到,今年順德區建築用地針 對保障房系列隻安排瞭限價房和公租房的建築用地,且兩者總量不超過2.5公頃,未安排經適房和廉租房用地指標。

  元宵節前順德入市房源傾向小戶型

  據記者瞭解,在順德區此次啟動新政策前,已有部分開發商通過業內行情以及銀行放貸等相關信息將當前經營目標轉向瞭小戶型銷售。根據順德區商品房交易信息網顯 示,今年截止到2月11日,順德區已有11個項目14個樓座獲得預售許可證,共有1758套新房源入市,新增建築面積超過24萬平方米。從新增房源分佈情 況來看,主要集中在容桂、大良、樂從、勒流、杏壇五個鎮街。其中,容桂新增貨源最多,為923套,尤其是容桂東部的濱海花園項目有332套30-60平方 米精品公寓入市。





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-02-18/08393929507.shtml土融高雄梓官土融

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內容來自sina新聞

中糧副總裁周政商業地產的前瞻性戰略

  新浪樂居訊 3月28日,在"2014中國商業地產行業發展論壇"上,中糧集團的副總裁、中糧置地的董事長周政做瞭"變革與發展,商業地產的前瞻性戰略"的演講,他認為,商業地產是一個全過程的管理,從項目的選址開始就要非常的慎重。項目選址之前要先有定位,想明白之後要堅持。整個過程對定位、設計、根據客戶的需求從選址到產品都要有戰略。商戶落位之後整個購物中心能不能運營好,業務能不能提高,消費者能不能銀行2胎房貸利率怎麼貸款比較會過件滿意,這又是運營環節怎麼樣能夠不斷地持續優化的過程。

  以下為周政演講實錄:

  中糧作為論壇的參與者,我們本著積極參與學習的態度。交流主要還是把中糧集團在商業地產這個領域自己的一些感受,一些體會跟與會的朋友們做一個分享。

  第一,從行業來說,剛才任總說在整個"中國夢"來說,房地產行業要做好這個夢,我想每個企業都有每個企業的追求,每個企業都有每個企業的理解,我們也有一個理解,借這個機會把中糧的情況做一個簡要的介紹,對商業地產的發展做一個前瞻性的思考。

  2013年房地產行業的發展有非常好的形勢,政策面非常的穩定,土地供應、成交量明顯的上升,應該說銷售金額在2013年全國的商品房銷售總額達到8.14萬億,同比增長瞭26%,辦公樓增長瞭35%,商業營運用房的銷售增長瞭18.3%,全國商品房的銷售面積是13.6億平米,同比增長瞭17%,住宅銷售的面積增長瞭17.5%,辦公樓的銷售面積增長瞭27.9%。行業的發展千億俱樂部有瞭6傢,行業呈現瞭百河爭流的局面。行業從甘橄欖型的方式向啞鈴型的方式轉變,各個行業包括中國的制造業的整合,世界發達國傢的整合方向是一致的,就是集中度在逐步提高。前十大房地產銷售額和面積分別增長瞭32%和26%,十大企業拿地規模和金額也均大幅度增長,分別同比增長瞭47%和87%。大型品牌的房企逐漸回歸一、二線城市,拿地占比明顯提高,拿地金額占比由去年的22%上升到29%。

  第二,對2014年房地產行業的發展,顧會長給大傢做瞭很好的展示,整體上是穩步發展,穩定發展與中央的宏觀政策方面來說,對整個行業來說是調控的穩定性,當然在穩定性也有不確定性因素,應該說機遇和挑戰並存,應該說機遇更大於挑戰。李克強總理在政府工作報告中講瞭三個一億,促進一億農業轉移人口落戶到城鎮,改造一億人居住的棚戶區和城中村,引導一億人在中西部地區就近城鎮化。這對我們的消費,對我們的投資,對商業地產都會有巨大的商機。

  第三,從企業表現方面來說,新的增長,重點企業的增長力度會更大。當然同業很多住宅企業也在不斷地轉型,行業呈現住宅和商業雙輪驅動的模式,包括海外投資、海外上市的模式,也在不斷地增長。從資金層面來說,銀行的資金從信貸規模,銀根緊縮整體來說有一定的壓力。從住宅和商業方面來說,穩定的雙輪驅動模式來說要借助於融資渠道的多元化、多樣化。債券、票據等直接融資方式使得我們緩解資金的壓力。電商為實體的沖擊加強,標準化產品轉移到線上,電商改變和傳統的消費習慣,培養瞭新型的消費模式。行業的機遇,電商對於商業地產,對於我們生活方式的影響既有挑戰,也有機會。從商業地產發展來看,新型城鎮化的發展充分的釋放瞭改革的紅利,商業地產既有投資屬性,也有消費屬性,在中國城市化進程發展過程裡,城鎮化規模和城鎮數目不斷地增加,使得我們國傢未來商業地產迎來瞭前所未有的機遇。目前城市化進程是50%左右,到2020年常住人口的城鎮化人口會達到60%,所以從商業地產發展來說,雖然有很多城市會比較白熱化的競爭,如果我們選擇瞭正確的戰略,有一些前瞻性的分析和思考的話,商業地產還是有很多的發展機會。

  目前,商業地產參與比較早的企業要穩紮穩打積極求變,主要還是謀求品牌戰略的制高點,不斷在品牌集聚效應方面進行投入,這裡有華潤、萬達、恒隆,包括中糧商業地產。一般傳統的住宅地產企業也大舉進行商業地產,比較典型的像萬科、保利、遠洋、富力、龍湖等,都不同程度的從住宅型轉成住宅加持有型雙輪驅動的發展模式。

  大傢知道,從資金方面來說,對於商業地產也非常的關註,商業地產本身的發展對資金的需求也非常的巨大。所以,隨之而來,隨著商業地產持續的發展,資金也大幅的轉移到商業地產行業。在2013年房地產基金數量有132隻,2013年房地產行業共同完成的並購達到148起,也有不少房地產企業逐步的涉足到商業銀行領域。

  當然,所有從事商業地產都感受到電商對商業地產一定的沖擊。從電商發展的歷史來說,它也是一個漸進的過程,從B2B到啟蒙階段,到B2C的成長階段,到行業的擴張,到今天的電子商務平臺,到行業的三巨頭形成瞭進一步的生態發展系統整合資源的階段。消費習慣的改變對商業地產的影響非常大,購買習慣、標準化的產品、快捷方便的產品、低成本的產品肯定線上買的比較多。生活習慣,比如說打車、導航系統、社交系統,都可以通過IT手段,支付方面也有瞭信用的保證,移動支付,線上、線下客流的導入,比如說大眾點評,給我們帶來瞭更多的機遇,對於我們來說線下的商業地產把線上的導下來,怎麼做一個好的評價系統,進行資源的整合改變我們的消費習慣,更多的滿足消費者多層次、多方面的需求。

  簡要介紹一下中糧集團在商業方面的情況。

  中糧集團是1949年與共和國共同誕生的一個國有企業,主要是在糧油食品方面,從田間到餐桌,一個全產業鏈的糧油食品企業。同時,在生活服務方面,在房地產方面又是一個全服務鏈的服務,定位在服務消費者的全產業鏈城市綜合體發展模式。品牌有很多傢喻戶曉的品牌,有魚、肉、米、面、油,包括蕃茄醬、茶葉,蒙牛乳業也加入到中糧集團,再一個就是我買網,主要是食品類。米面油、肉蛋奶,涵蓋瞭所有的領域,當然這其中有國傢的一部分責任,就是糧油視頻全球安全的供應,還有視頻的安全,這是一個企業,一個國傢的責任。與此同時,我們80、90%都是市場化,是完全市場化競爭的行業。旗下集團有八傢上市公司,香港有五傢,國內有三傢。

  中糧置地是中糧生活方面的延伸,主要的品牌是大悅城品牌。香港有一個中糧地產,以發展住宅為主;去年年底在香港置地控股成功上市。一個聚焦在住宅,一個是聚焦在商業。主持人前面也做瞭一點介紹,中糧集團主要還是研究中國的商業市場,從消費者的角度出發以後,還是抓住年輕中產階級群體,18-35歲新興的中產階級作為主力市場,抓住瞭主要的定位,年輕、時尚、潮流、品位作為主要的特征。不是對所有的客戶都去關註,因為你要做的工作是做好你聚焦的細分市場,同時以購物中心為核心,以綜合體的方式進行發展,形成全服務鏈的綜合體模式。發展過程中,突出的當然是商業,作為一個品牌的引領。

  從過去已經開業的五個大悅城,北京的西單大悅城、北京的朝陽大悅城、天津的南開大悅城、沈陽大悅城、上海大悅城,和正在建的煙臺大悅城和成都大悅城,包括在深圳正在推進的大悅城。這些項目還是比較成功的。

  西單比較成功,不僅僅是因此位置比較好,西單以外的大悅城我們緊緊圍繞瞭我們定位的客戶,做足瞭客戶真正的需求,包括對客戶體驗的不斷創新,包括物質層面、娛樂層面、精神層面、文化層面,不同層面的需求都在做創新。朝陽大悅城這個區域是一個副中心,壓力非常大,體量也很大,但是項目這幾年的發展非常好。我們要把整個項目運作好,包括天津、沈陽都要持續穩定的把項目做好。

  下面簡要介紹一下酒店,酒店定位主要是國際高端品牌的合作。三亞的亞龍灣從一集整治到二級開發,這個灣是中國最美的灣,現在去的人說,把它倒過來比夏威夷都可以比,去的朋友應該有所瞭解。這個灣裡以前有20多傢酒店,一級開發都是中糧來做的,中糧自己做有三亞美高美酒店,有三亞的瑞吉酒店。中糧走一些高端的品牌,在真正稀缺資源的位置上建一些有品質,有品牌的,好服務的酒店。

  住宅開發我們堅持滿足消費者,滿足民生要求的產品,以首置首改為主,我們也做稀缺位置上好的高端產品,在一線城市也有投入在做,但是更重要的是做產品,把產品做好。

  中糧堅持以大悅城品牌的城市綜合體發展戰略,努力成為品牌地產方面的優秀引領者。當然,中糧的發展後面會結合戰略談一些體會。綜合體的發展一定要考慮到投資和回報,考慮到品牌,真正能夠讓消費者持續的認可你,關註你。當然,核心競爭能力的提升也是我們重點要關註的,在新的佈局方面,你的節奏怎麼掌握,能不能做一個成功的綜合體,能不能讓市場有持續的良好的反映,產品線怎麼樣進一步堅持,進一步提升,下面介紹一下商業地產的一些體會。

  商業地產非常重要的就是投資周期比較大,回報周期比較長。如果我們在投資決策沒有一個系統的思考,沒有戰略的引領,沒有系統的管理,不能做到工作前置,計劃先行,不能做到全過程管理,最後結果至上項目就很難成功。我們自己的體會是,要從項目的選址開始,選址之前要先有定位,你要定位一個什麼樣的客群,你自己要想明白,想明白之後要堅持。整個過程對定位、設計,你要服務什麼樣的客戶,打造什麼樣的核心能力,根據客戶的需求從選址到產品都要有戰略。再加上商戶的落位,商戶落位之後整個購物中心能不能運營好,業務能不能提高,消費者能不能滿意,這又是運營環節怎麼樣能夠不斷地持續優化的過程。最後一個問題,這個項目在各種競爭格局下,在電商的沖擊下又怎麼樣能夠持續穩定的增長,這需要一個全過程的管理。所以,從項目的選址開始就要非常的慎重,這是一個全過程的管理。

  從選址方面來房貸二胎 房貸二胎利率任何問題免費諮詢說,城市怎麼選,很多時候中糧也感覺很被動,今天這個領導推一個項目,明天那個朋友來一個項目。我們過去也走過彎路,有時候可能有些項目選的並不是真正適合你發展的項目,因為這裡面有真正非常強的市場規律。如果城市選的時機不對,或者這個城市目前競爭格局已經很激烈,這時候你糊裡糊塗就去瞭,有時候往往被某些小的東西影響瞭你的大的決策,所以城市發展潛力,商業零售業的發展潛力,人均可支配的消費能力,行業的競爭格局怎麼樣,這些東西都是首先要考慮的。

  從商圈的選擇來說也很重要,一般一線城市核心區有最好,如果沒有次級商圈,城市的副中心,軌道交通方便的地方也是可以的。二線城市盡量要靠比較核心的商圈,每一傢企業的理解不一樣,在地塊方面下面還要進行精細化的測算,你選擇的時候要算賬,必須要對商業區域未來有一個預判,對租金的回報,對這個區域的人流,政府未來會對這個區域進行什麼樣的規劃,城市發展的格局也要進行系統的研究。所以,商業地產要非常的謹慎,這僅僅代表中糧一傢的看法。很多人說,這樣的選擇是不是很難呢?但是不能因為很難就忽視掉瞭我們選擇的原則,這個原則達不到的情況下要盡量的放緩節奏,因為商業地產做一個要選準一個,戰略中還有很多環節,能不能成功的運營需要持續的關註管理,關註整個項目全周期過程的發展,所以它是一個比較復雜的過程。所以,開頭要做好,選址要做好。

  選址要有科學的方法,我們要有一套評價體系,把各方面的指標盡量多的用定量的東西分析,最後對系統區域進行市調,一定不能脫離這個規律,不能說這個事兒拍腦袋,說話說地很便宜,這樣就可能帶來很大的風險。

  從財務戰略方面來說也很重要,選址一定要在地塊獲取之前進行精細化財務模型的測算,你要有一套模型。你如果有一線商圈很好的位置,比如說在西單這樣的位置,這個區域可以比較自信,隻要地價不要太貴,這個區域能拿到對未來的商業模式有一個定位,有很好的商業模式,這個地方的溢價能力就會很高,你的回報就不需要擔心。當然,你還要有很好的品牌和很好的定位。在一些普通商圈裡面,最好考慮到一部分輔助型、銷售型的業務來支撐一下,綜合體的好處就是商業的壓力比較大,這個時候應該爭取這個區域能夠配一部分銷售型的住宅、公寓、寫字樓,現金能有一部分揮手,能緩解商業地產本身的壓力,使商業保持比較好的回報。在新興的地塊,有一些三、三線城市未來的前景也很好,但是在租金測算方面壓力比較大,這個時候要在綜合體裡面現金回報的配比方面量要比較大。租金要進行倒逼,要通過商戶的測算,加上整個城市的宏觀數據,進行綜合的推導和加權平均,推算一下這個區的財務指標符不符合我們的要求。

  產品戰略,你的想法很好,賬算的很好,但是最後產品跟你的定位完全不吻合,這是很大的問題。產品的設計方面,商業是指導性的規劃,商業得作為先導,不是設計師想怎麼做就怎麼做,一定和產品定位、戰略定位相吻合做前瞻性的商業定位。我們做大悅城的定位是年輕客群,年輕、時尚、潮流、品位,在整個建築造型、色彩、音樂、燈光、動線、停車、服務等等各個環節要從物質層面、精神層面、文化層面要滿足消費者的需求。所以,你的產品要貫穿這個主線,以客戶為導向,以客戶為中心這樣一個設計原則。包括過程裡面所有的實施、落實都要圍繞這樣一個理念。

  產品做完就是招商運營管理,這個過程也非常重要。中糧在這方面花的功夫比較多,商戶定位要有一個組合的理念,首先你的運營核心能力招商要定準,組合要有模塊化。不是說三、四百商戶裡面隨便就定一個概念,什麼餐飲、零售、娛樂,這裡面它們之間有什麼關系,我們要始終圍繞消費者。我們一定要關註客戶,關註消費者到瞭購物中心想什麼,什麼東西是最能感動他,什麼東西是最能引領他的。逛完零售以後,過去我們有一個體會,發現有時候要歇腳,要配一個咖啡店,配一個書店,說書店的租金不行,堅決反對,但是配一個書店對零售型客戶的支持非常重要,舍棄一點兒小利益,會賺來一些大利益,站在以人為本的角度,豐富瞭客戶的不同層次需求。休息是精神層面,要看看書,中午時間到瞭要吃飯,吃完飯要看場電影,溜個冰,當然整個系統比較復雜,從不同的樓層,不同的動線非常有講究。總部有統一品牌的時候,30%的統一模塊總部要抓,40%推薦你去抓,另外30%要本地化。要有一套集約化整合資源的規模效應和各個地區本身的特點相結合。

  運營和推廣層面,精細化的管理和服務非常重要,商業地產不是建完瞭把商戶招來就完瞭,購物中心的管理真正的挑戰在後面,包括細化的管理,樓層的管理,要服務好客戶,使業績穩定提高。

  大數據戰略也是非常重要的,這幾年業務的提升得益於數據戰略。今天人們對數據越來越依賴,過去各種粗放式對消費者的主觀臆斷,這段時間人流少什麼原因?我看是因為這段時間天氣熱瞭,購物中心商品可能滿足不瞭客戶,很粗放的判斷是錯誤的。所以,必須精細化的從會員體會,包括零售客戶的體會,包括要做一個書店、咖啡店是客戶告訴我們的。所以,要從全維度的數據體系開始進行數據系統的建設,進行信息不斷地挖掘。全生命周期消費者模型的分析,這些數據獲取的目的是指導我們的管理,指導我們的決策。調整商戶根本什麼調?再投一個大悅城,再做一個商業地產怎麼做?這些數據可以支撐我們做決策。從產品層面來講也可能有偏差,產品組合不好,建築風格不好,人們來瞭以後不好停車。從商戶的管理層面更是這樣,幾百傢商戶過去運營的情況怎麼樣,過去很多企業都糊裡糊塗,你得深入進去,好的商戶好在什麼地方,不好在什麼地方,商戶是商業地產的延伸,通過數據追蹤下去,管理延伸下去,把商戶作為購物中心自己的一部分。從運營的提升方面來說也是這樣,運營的提升、服務的提升一切來自於大數據。消費者是否滿意,不要自我感覺很好,實際上有差距,這些也來自於大數據分析。

  品牌的管理對商業地產業很重要,你的模式是否可以復制,無論從品牌還是商業組合,還是本身的特制,品牌能不能準確的表達、傳播,包括員工的服務能讓消費者感受到。要系統的把產品的品牌打造好,為瞭它的的發展進一步擴張有一個好的基礎。

  體驗戰略方面,體驗不斷地創新模式是我們服務好客戶持續發展的非常重要的環節。包括幾方面:建築方面的體驗,比如建築動線的安排,這種體驗感受在線上是找不到的;品牌的體驗,空間感很好,可逛性怎麼樣,業態的組合怎麼樣,是不是以人為本,這裡面就有比較大的文章,這裡面有很多的空間可以做,真正讓客戶來瞭以後所有的東西都喜歡滿意;服務的體驗,客戶來瞭以後對服務滿不滿意,停車標識是不是滿意,音樂、氣味、燈光、空間壓迫感、組合是不是滿意。所以,周到細致的服務是客戶很重要的一個體驗。還有推廣活動,購物中心要有很多新鮮的活動,媒體的傳播,讓我得到意外的驚喜,意外的知識,意外的開心。 最後一個就是團隊,這些戰略要落地的話很重要的就是團隊,除瞭總部要有團隊,各個項目也要有團隊,從招商、推廣、運營形成一個系統,讓你的發展得到支持。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-02/13422672172.shtml
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名博品鑒走進天津雅頌居 雲上的日子國際化視野

  新浪房產訊(編輯 李征南)法國著名導演米開朗基羅·安東尼奧尼曾執導過一部非常著名的電影《雲上的日子》,雲上的日子雖因為雲之輕盈而變得有些縹緲,但是,這種日子卻不是虛無的。所謂站的高望的遠,能夠居高臨下的人會有更加開闊的思維和視覺感受。嘉裡建設走進津城已有七八個年頭,值旗下雅頌居"天際"產品發佈之時,2014名博品鑒第一站走進這裡,眾微博大V一起登高望遠、漫步雲端。(微博直播>>)



名博品鑒走進天津雅頌居

  參觀環節雅頌居向我們展示瞭3號樓54層的多個樣板間。其中191平米的三室是雙面角窗,180度視野環繞;180平方米的三室優雅溫馨,房型相對周正,功能分割也更為舒適;透過130平米的客廳能看到城市美景,全景落地窗視野非常開闊。樣板間也沒有過多的裝潢和傢具填充,連燈泡都保留最原始的狀態,精裝標準所見即所得。嘉賓看過後感慨,這是個"真金白銀"的項目。

  如果用一個詞概括雅頌居的產品,那就是"國際化"--嘉賓任達(微博)先生給出瞭這樣的概括。六十多層的精裝公寓矗立在海河沿岸,外簷設計像一棟寫字樓,從遠處看氣勢磅礴,這樣的70年公寓在全國范圍內數量也並不多。產品不以"南北通透""全陽戶型""房型方正"為賣點,可能高層的得房率和不菲的物業費還會讓一些購房者皺眉頭,從天津人的審美和傳統購房習慣來說,這樣的項目並不被大多數人追捧。但是,這卻不妨礙嘉裡的粉絲全國一路追隨買到天津,不妨礙雅頌居曾賣出月度上億的好成績。究其原因,銷售市務經理鐘維燕解釋說,嘉裡能提供優質、安全的物業服務,能提供更好的居住平臺,能提供更方便舒適的生活,且四千多一平米的精裝標準,產品品質本身就非常好。買嘉裡項目的業主一定是有前瞻性的,如果他是一個沖著學區房來的購房者 ,那可能他不會成為我們的業主,因為這些訴求對於嘉裡的業主來說根本不是問題,他早就解決瞭。

  在產品的規劃設計上,嘉裡做瞭很多資源的優化配置。比如樓層、密度以及海河沿線的景觀,從6棟樓變成現在的3棟,包括樓體未來將成為天津標志性的建築,要考慮銀行2胎借款貸款全省皆可處理的因素很多,不單單是從銷售角度來設計的。細節方面如電梯和高層的風效,做瞭很多努力降低風的速度和灰塵;大堂裡的感應器能讓有風的日子保證門處於關閉狀態,最大程度保證居住的舒適度。"我們從來不回避產品的劣勢,但是我們的優勢更加明顯,嘉裡的物業服務+項目的核心位置使項目增值保值前景從未讓業主失望",鐘維燕補充說。

  討論到如何改變天津購房者的購房習慣,從傳統變得更加開放,大傢都認為任重道遠。無論是戶型、樓層、還是物業費,都不可能僅靠雅頌居一個項目完成。"市場需要被教育",嘉裡也希望更多擁有國際化視野的開發商入駐天津,逐漸改變天津的住宅格局,改變人們的購買習慣,讓人們不僅僅盯著南北通透等等這些眼前的小利益,而把眼光放得更加長遠,關註地域、環境、圈層、物業和未來的升值預期。

  到場嘉賓:

  鐘維燕 天津嘉裡中心銷售市務高級經理

  任 達威途機構總經理

  李振台北市二胎宇 振業地產營銷策劃經理

  郝澤達 金融街和平中心策劃經理

  劉秉楠 大都會策劃經理

  王 偉 天津商業大學土地經濟學講師

  李 婷 標榜藍色視覺傳媒副總經理

  劉 君 新金融觀察報記者

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-04-03/16162674394.shtml

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內容來自sina新聞

北京二手房市場成交疲軟降七成 經紀人被迫離職

  北京二手房的頹勢已經持續瞭五個多月,至今依然復蘇無望。記者近日調查發現,4月上旬二手房市場熱度尚不及3月同期,全市各區域普遍出現業主調低掛牌價、議價空間擴大的現象,部分區域的個別房源價格降幅甚至達到瞭20%之多。即便是被視為"堅不可摧"的市區學區房,價格也在松動。持續低迷的成交態勢,不僅令經紀公司開始考慮結構調整,更令不少新入行的經紀人們萌生退意,揮手中介行業。記者在采訪中瞭解到,自住型商品房、新房分流、信貸收緊、需求觀望嚴重等多重因素影響瞭二手房市場。業內預計,2季度二手房價格可能加速下調。

  市場表現【量價齊跌】



  1 房價松動個別房源價格下調

  日前,記者在采訪中發現,在當前需求觀望進一步升級,購房者對於房價下降的預期有所增強,二手房市場整體偏冷的情況下,之前對於市場持樂觀態度的業主對於房價的預期也出現瞭一定程度的松動,報價更趨向於合理與理性。部分業主,尤其是著急賣房的業主報價開始出現下調,買方在交易中的主動性有所增強。

  "我們店裡有兩套房價格都調低瞭,其中一套直接從265萬變成瞭245萬,直降20萬,三元橋這塊二手房單價穩定在4.2萬元左右,這套房平均下來,單價隻有3.7萬元,但看房人數量還不是很理想。"三元橋附近鏈傢地產的經紀人說。

  三環內的部分房源價格尚且松動的情況下,郊區的二手房房價更無需多言。記者近日在大興區黃村區域鏈傢某門店瞭解到,今年尤其是3月以來,大興區域二手房成交量價均不樂觀,市場呈現明顯"買的少賣的多"局面,因此溢價空間增大。"跟幾個月前相比,二手房掛牌和成交價都有2000元/平方米左右的下調"。該門店經理告訴記者,房源之間的分化也比較嚴重,一些戶型差、交通不便、小區有明顯硬傷的房源,價格下調幅度要更大一些。

  在這種情況下,一些急需用錢或著急換房的業主,會做出較大幅度的價格讓步,出現一些特價房源。該門店經理告訴記者,前段時間,在黃村往北的棗園區域,就成交瞭幾套單價僅在2.2萬元/平方米的特價房源,均為上世紀80年代老舊房源,這樣的成交價格比平日要下調3000-4000元/平方米左右。

  "天宮院區域逐漸釋放出來的新樓盤分流瞭一大部分這裡的二手房客源",上述門店經理告訴記者,這些新樓盤低價開盤成為最大的吸引力。另外,由於大興區二手房首付較低,因此購房人對銀行貸款的依賴程度更高。而信貸的持續收緊,是制約市場成交的另一個因素。該經理告訴記者,4月至今,該門店僅成交3單買賣業務,而平時同期的成交量已接近10單。

  不過,盡管目前市場相對冷清,中介經紀人認為二手房價並不存在繼續大幅下調的可能性。不同於新房,二手房的業主都是個人,除非是著急用錢的會在價格上做出一些讓步,不少賣傢並不願意通過大幅降價促成成交,他們寧願將房源出租出去。因此,除瞭一些特價房源,不少二手房都處於僵持局面,買賣雙方互不讓步,互相觀望。

  據中原地產的統計,4月前兩周,北京二手房成交均價再次出現下調,目前均價為3.1萬;相比3月成交均價3.14萬再次下調瞭1.2%。

  2成交疲軟一季度成交同比降七成

  事實上,業主調低掛牌價的直接原因就是成交持續下跌帶來瞭預期改變。據記者瞭解,從去年12月開始,二手房市場已經步入陰跌階段。來自鏈傢地產、中原地產等機構的數據顯示,北京3月二手房成交套數為8943套,這一成交量創造瞭2009年全面網簽來同期的最低值。這也是2013年6月後,再次出現連續3個月低於萬套二手房成交的情況。疊加前兩月的數據,2014年一季度,北京市二手住宅共成交23156套,較去年四季度下降30.1%,與去年同期相比下降七成左右,顯然,一季度以來市場整體偏冷。

  而成交下跌與需求低迷密切相關,根據統計,3月新增需求下降明顯,一季度新增客源房源比降至2013年以來最低。根據鏈傢地產市場研究部統計,3月日均新增客源量較2月下降6.8%,新增客源、房源比約為4.4:1,與上月相比下降0.8。同時2014年一季度新增客源房源整體比例為4.9:1,為2013年以來最低水平。

  不過,從目前的情況來看,4月份或更不樂觀。中原地產統計北京房地產交易管理網數據顯示,4月1-14日北京二手房住宅簽約套數為2964套,這一成交量是2009年以來(去年同期第一周暫停網簽)成交量最低的4月開局。相比3月同期的3844套,同比下調幅度也達到瞭23%,成交量連續兩周不足2000套,成交量整體疲軟。

  3經紀人被迫離職

  二手房市場持續的成交低迷表現,直接影響瞭中介門店的收入,而中介經紀人更是最受影響,位於大興黃村某中介門店經理告訴記者,近段時間,由於業績壓力,不少經紀人已經陸續離職。

  "尤其是新人,一兩個月也完不成一單,實在待不下去瞭。老員工有一些客戶積累,勉強維持,而且經歷過更糟的市場,所以心態上要相對好一些"。

  4月14日上午10點,在西紅門地鐵附近某小規模中介公司門店裡,記者以買房人身份剛一開口,就有包括店長在內的三個經紀人圍瞭上來,紛紛介紹目前掛牌在售的房源。記者在門店前臺的記錄本上看到,最近的帶客戶看房記錄仍然停留在4月11日,周末兩天時間內,都沒有經紀人帶客戶看房的外出記錄。

  記者隨後進入附近的另一傢中介門店裡,十幾個工位絕大多數都空空如也,偌大的門店裡隻有三個工作人員,其中一個工作人員告訴記者,由於最近生意不好,其他同事都還沒有來上班。

  4學區房不再堅挺

  在二手房持續低迷的背景下,一貫堅挺的學區房也出現瞭松動。

  記者調查發現,從去年四季度開始,北京房地產市場發出收緊信號,在政策趨向仍不明朗的情況下,多數購房者放緩入市節奏,二手房市場也進入冷淡期,學區房被"拖下水"。

  孩子即將上小學的張先生,一直在西城尋覓合適的學區二手房。在經過去年上半年學區房一套難求的與業主隨意漲價之後,張先生在近期明顯感受到市場變化。

  "西便門47平米房子,可上西城名校,業主報價310萬,價格還可以再商量。"近日,位於西便門的張先生接連收到多傢中介短信和電話提示。

  "學區房出現這樣的松動,在半年前是很難碰到。"張先生表示,"半年前,開始在西城看二手房,由於區域知名小學密集,西城的二手房一直非常搶手,此前看過車公莊附近的一套40多平米的二手房,當時業主報價是335萬,業主一分錢不降,中介說有好幾撥人打算要買,後來猶豫半天最後沒買到。"

  西城區某中介人員向記者表示,五六月份小學生即將報名入學,當前學區房再次成為購房者關註的焦點。可以預見,近期學區房購房者需求較為集中釋放,成交量走高,尤其是熱門、重點小學片區的學區房成交比例較高。不過,學區房經過幾年的爆炒之後,高企的價格讓不少購房者望而卻步。而隨著今年樓市觀望的加劇,不少急於換房的二手房業主開始松動價格,加快出手。

  市場原因



  【多因素加劇市場觀望】

  1自住型商品房和新房分流

  據記者瞭解,從去年12月至今,北京二手房市場復蘇緩慢,回暖動力不足,與自住型商品房和新房市場的分流有一定關系。在本身市場觀望情緒濃厚的情況下,近期自住型商品房供應大增以及新盤低價開盤,又促使需求觀望升級,購房者推遲入市的比例增加。

  偉業我愛我傢副總裁胡景暉告訴記者,新房項目較集中的遠郊區縣,由於一季度成交的低迷,越來越多的樓盤采取低價入市平價走量的銷售策略,新房價格的回調促使這些區域的二手房民間二胎 民間二胎設定金額任何問題免費諮詢成交價格也出現瞭一定程度的回落。

  據鏈傢地產市場研究部統計,2014年一季度近郊區二手房成交占比為29.7%,較上季度下降0.5個百分點,與2013年一季度相比下降2.3個百分點。鏈傢地產市場研究部張旭認為,通州、大興等近郊區一般為剛需置業的首選,今年一季度近郊二手房成交占比下滑到30%以內,一定程度上說明瞭價格承受能力較低的剛需購房態度和意願發生瞭一些變化,觀望情緒也最濃。

  2信貸收緊

  記者在多日的采訪中發現,信貸收緊是二手房市場難以復蘇的主要絆腳石。因二手房的購買門檻本身要高於新房,而多數置業者購買力有限,如果信貸跟不上,那麼二手房市場復蘇則無望,不少購房者不得不轉入新房市場或者就此放棄。

  1月份已經定瞭一套房的王先生對此深有感觸,兩個多月過去瞭,他的貸款問題依然未能如期辦好。而銀行給予的利率也從最初承諾的85折變成9.5折,然後是基準,一直到目前的要求上浮。"最初經紀人說我能拿到8.5折,但貸款遲遲辦不下來,卡著我的各種證明,以至於現在都要求上浮利率瞭,如果再辦不下來,我就放棄瞭,定金和中介費我都不要瞭,徹底不買房瞭,太麻煩瞭。"王先生說。

  統計機構的數據也驗證瞭王先生的煩惱。據鏈傢地產市場研究部統計,3月北京市二手房交易中商業貸款的比例為36.91%,進入2014年以來,商業貸款的比例逐月降低。張旭告訴記者,信貸政策自去年四季度收緊以來,至今還未有任何放松跡象,這使得購房者的貸款成本進一步增加,部分資金承受能力有限的剛需購房者被擠出市場。

  "從購房成本上看,2012年、2013年房價連續兩年快速上漲,套均總價不斷攀升。並且,2013年北京二手房市場的價格漲幅超過瞭受到限價影響的新建住宅,其購買門檻本來就比新房高,這就是說樓市在信貸收緊影響下,北京房價上漲開始乏力,特別是受到貸款影響最大的二手房。"張大偉稱。

  胡景暉也表示,受市場成交結構的影響,在市場偏冷情況下購房人群主要是需求較迫切的剛需人群,二手房因具有配套、區位等優勢因素,總價、均價往往比新房偏高。由於目前銀行信貸從緊,二手房貸款難度較大,利率也較高,使得購房人對房價更為敏感,或被迫放棄二手房。

  受信貸收緊、新房和自住型商品房入市諸多因素的影響,二手房市場需求觀望情緒濃厚,成交量復蘇緩慢的情況在4月上旬依舊持續。由於購買人群的觀望,部分出售房屋欲望較強烈的業主在心理上已能接受一定程度的議價空間,過去一年"不議價"的成交關系格局被打破。

  3房源分化

  隨著自住型商品房供應提速,加上樓市信貸政策明顯收緊,一些新房項目低價入市,有效地減少瞭二手房的潛在需求。

  據鏈傢地產市場研究部張旭透露,"在本身市場觀望情緒濃厚的情況下,近期個別新盤項目低價開盤,又使需求觀望升級。購房者推遲入市的比例增加,是造成目前市場恢復緩慢的重要原因之一。"

  隨著二手房置業門檻日漸提高,為瞭孩子入學、老人看病等換房需求在二手房需求中的比重日漸提高。記者調查顯示,由於二手房對首付要求比較高,因此剛需較少,活躍在二手房市場的很大比例是換房業主。在一些中介門店,換房客戶占到瞭七到八成,有一居換兩居、兩居換三居,或者從郊區往城區換房,這些換房客都選擇的是先賣房再買房的方法。

  此外,從置業區位上看,城區二手房比例進一步提高,統計顯示,西城、東城由於鮮有新房供應,二手房在整個住宅比例進一步提高,而通州、大興等近郊區一般為剛需置業的首選,今年一季度近郊二手房成交占比下滑到30%以內,在一定程度上說明瞭價格承受能力較低的剛需購房態度和意願發生瞭變化,觀望情緒加重。

  市場預判



  【業內觀點不一】

  中原地產首席分析師張大偉

  截至目前,購房者觀望情緒持續,二手房房源掛牌議價空間繼續增加,新掛牌房源已經連續數月價格出現下調,因為各地降價案例的出現,導致北京樓市觀望情緒濃鬱。新增客戶量相比一季度平均繼續下調瞭10%,這將影響2014年二季度的成交量將依然處於低迷狀態。預計4月北京二手房成交量將繼續在萬套以下。隨著新建住宅供應的增加,以及可能愈來愈多的自住房上市,二手房價格可能在2季度出現下調加速的可能性。

  偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉

  北京樓市經歷瞭一季度市場成交的相對冷淡,成交量持續低迷。隨著新房市場一些樓盤的低價入市,二手房市場的價格也出現瞭松動的勢頭。未來一段時間,遠郊區縣,以及一些高總價大戶型房源較為集中的城市核心區域的二手房價進一步出現回落的可能性增大。

  鏈傢地產市場研究部張旭

  近期成交量下降、價格松動主要是受到信貸收緊、自住型商品住房、降價輿論等共同作用,帶動需求觀望,價格預期有所轉變。短期來看,買賣雙方博弈態勢還會延續一段時間。此輪調整有助於買賣雙方尤其是業主方形成更為合理和理性的房價預期,未來房價上漲的趨勢將有所放緩,預計二季度末市場或有所復蘇。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-18/08222693542.shtml

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大連灣海底隧道沉管法施工可縮短隧道距離減少車程和時間

  大連灣海底隧道,是大連市范圍內第一條海底隧道,備受市民關註。記者昨天獲悉,大連灣海底隧道建設工程主線全長約5.4公裡,其中主要結構形式為海底隧道、道路等,海底沉管隧道長2.7公裡。

  海底沉管隧道長2.7公裡

  據市城建局披露,大連灣海底隧道建設工程並非隻是在海裡修隧道,還有許多配套工程。該工程全長約5.4公裡,其中主要結構形式為海底隧道、道路等,海底沉管隧道長2.7公裡。

  記者觀察,海底隧道部分起於大連灣南岸、大連港4號碼頭,穿過海床一直向北,在大連灣北岸、大連港外輪航修廠登陸。北側登陸點距離老甘井子很近。整個工程全線設置3對匝道,其中北岸設置一對單車道匝道接梭魚灣20號路,南岸在郵輪中心西側設置一對雙車道匝道接民主廣場方向、在港隆西路港灣橋西側設置一對雙車道匝道接港灣廣場方向。

  中間有管廊"藏"水電管線

  針對隧道部分,我市考慮采用港珠澳大橋建設中成功運用的沉管法施工技術。"每段沉管180米長,僅寬度就有35米,一共有15個管截段。"市城建局有關人員曾表示,這些沉管將完全采用工廠化生產方式,預制完成後將被托運至施工現場,進行安裝,一段段連在一起組成隧道主體。

  海底隧道將會設置雙向6排車道,為主幹路標準,通行車速是每小時60公裡。記者曾在工程初步設計圖上看到,每段沉管寬35米,南北方向車流將被設置在沉管中間的管廊隔開,兩個方向的駕駛員互相看不到對方。中央管廊內將會設置供電線路、給水管線甚至是供熱管線,還將設置交通安全島,為交通事故應急做準備。

  "埋管"可以縮短距離,減少車程

  以往,修建海底隧道通常使用鉆爆法,需要在海底40米以下打通一條隧道,之所以要在這麼深的地方做隧道,主要是考慮避免海水影響,但這樣會拉長海底隧道長度。沉管法是在海底鋪設預制好的管道,由於埋深較淺,相比鉆爆法,車輛過海所需時間更少。

  這種方法技術難度大,膠皮對接,每個口預應力、澆築的混凝土都需要達到非常嚴格的標準......經過長時間論證,去年底我二胎房貸 二胎房貸 銀行市確定使用沉管法施工大連灣海底隧道工程。據披露,初步預計大連灣海底隧道2019年竣工通車。

  



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-07-24/08042832791.shtml

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