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CBD寫字樓競爭激烈外企謹慎擴張 民企進駐活躍
CBD寫字樓競爭激烈
日前，第一太平戴維斯第一季度廣州寫字樓市場簡報出爐。最新數據顯示，在國內經濟前景不明朗的情況下，外資企業將對寫字樓租金性價比愈加敏感，並對辦公擴張持謹慎態度。盡管如此，對於那些雄心勃勃、計劃今年"挺進"CBD的企業來說，可能即使有錢也不一定能夠成功租到辦公室。原因有二：一是全年全市新增供應全在珠江新城，二是CBD寫字樓預計上漲空間不大。■新快報CBD記者 劉仰奇/文 天河CBD管委會供圖
★供應 競爭激烈：新增供應少且全在珠江新城
今年4月初，仲量聯行華南區商業地產部高級董事馬煒圖拿到瞭第一季度調查報告，不出他的預料，珠江新城、天河北-體育中心的寫字樓租金與去年一樣，增幅較為穩定，其中，珠江新城的寫字樓租金微升，環比上升1.2%至人民幣每月164.6元/㎡。對於CBD寫字樓下半年的租金走勢，馬煒圖的預計是"不跌就好",上漲空間不大。
記者發現，企業如果選在2014年搬進CBD,可以選擇的一手辦公樓有高德置地廣場4期、富力盈凱大廈、雅居樂中心、富力盈耀廣場等，新增供應少，競爭會比較激烈。仲量聯行也統計出，全市今年新增供應量僅為16萬平方米，全部是位於珠江新城的單一業權項目。
對於這個統計數據，馬煒圖認為，政府對國有企業辦公用房的相關限制政策，估計對大宗買賣有一定影響，民營企業則積極多瞭，一手散售物業市場預計將很活躍。他估計，未來兩年，超過9成的新供應寫字樓都出自珠江新城。
★租金
"惜租"心理：頂級寫字樓啟動預租"挑客"
據仲量聯行統計，今年第一季度，廣州甲級寫字樓林口二胎房貸市場沒有新項目落成。在這樣的背景下，今年最特別的情況就是頂級寫字樓的"惜租"心理明顯，並早早啟動預租"挑客",業主多不願給予較大的租金讓步。也就是說，光有錢都不一定能進頂級寫字樓，你還要對業主的"胃口"。
記者發現，最受關註的CBD頂級寫字樓裡，高德置地廣場4期今年下半年完工，越秀金融大廈明年下半年交付使用，東塔預計2016年交樓。作為東塔項目的獨傢代理商，仲量聯行華南區商業地產部高級董事馬煒圖告訴記者，從去年開始，特別是K11購物藝術中心將進駐東塔的新聞出來後，很多外資服務機構和一傢很有實力的民營企業連連向業主方拋"橄欖枝"。目前，東塔的預租率已達到35%，達到7萬多平方米，業主對租戶的挑選很嚴格。"他們想給知名品牌進駐。"馬煒圖說。
此外，高德置地4期的預租率已超過七成，越秀金融大廈也有一批律師、物業咨詢等知名服務機構有預租意向，業主同樣想挑選更好的租戶。不過，在專業人士看來，這也是人之常情。多傢商業地產顧問公司曾預計，2014年新增寫字樓的預租率較高，可能超過50%。
"由於項目物業品質優且區位條件優越，位於珠江新城的新增辦公物業可在預租階段取得較好的市場表現。"第一太平戴維斯項目開發及顧問部呂曉艷表示。第一太平戴維斯5月份的廣州寫字樓簡報顯示，珠江新城空置率略下降，市場以大面積成交單元為主。
★企業
外企謹慎：對租金敏感 部分選擇續租
一方面，頂級寫字樓"惜租"心理明顯，另一方面，在擴租的問題上，大部分企業則持謹慎態度。受經濟疲軟、人力成本上升影響，外企謹慎擴租的字眼亦頻頻出現在公眾視野中。高緯環球的調查就指出，雖然經濟指標在回升，大部分企業在擴張和發展計劃上維持謹慎態度，部分內資企業在核心CBD的尋租更活躍。滿堂紅市場研究部高級經理周峰分析，知名企業進駐新的甲級寫字樓作為辦公總部的頻率會下降。
馬煒圖也承認，盡管目前沒有外企縮減租賃面積，仍可以看到，外企保守瞭很多，有的企業會關註寫字樓的優惠條件如免租期，並對租金比較敏感，有的企業則選擇續租。例如在合景國際金融廣場，八成知名外資公司在第二個續約期內選擇留下。"西塔的優惠政策也沒能把它們吸引過來。"
今年下半年，將陸續有幾傢外資企業在CBD考察寫字樓，但它們的擴張計劃都顯得較保守，每一傢公司的租賃面積都在2000-3000平方米。期間，法國興業銀行廣州總部將會搬到西塔。
華南美國商會發佈的2014年相關調查報告也提出，外資企業總部從廣深轉向莞佛的趨勢。調查稱，過去三年，將總部設在廣州的受訪企業呈現輕微下降趨勢，由2011年的59.6%降至今年的55.8%。
你要知道的CBD企業動向
商業服務公司最活躍
●企業搬傢
在如此大環境下，今年往CBD特別是珠江新城搬傢的企業中，哪些公司最活躍呢？記者綜合仲量聯行、第一太平戴維斯、高緯環球等商業地產顧問機構的季度調查報告發現，還是商業服務公司最活躍。金融、保險、房地產、租賃和商業服務業這一類商業服務公司，是主要租賃需求來源。
近日華南美國商會發佈2014年相關調查報告稱，廣州今年提供服務的受訪外企比例下降6.4%，為52.9%。報告中，"商業服務"和"專業服務"依然穩居"服務"這一大類的第一和第二名。
單單從CBD今年的第一季度成交案例中，就可以看到，瀚亞資本、中國人壽保險、PayPal、恒生銀行廣州分行、國策律師事務所等公司分別在太古匯、保利V座、高德置地廣場4期等寫字樓租賃800-5500平方米不等的辦公面積。在某500強IT公司從業者楊先生看來，商業服務公司進駐CBD活躍，其實與世界知名CBD的發展路徑如出一轍。
●民企活躍
整層租下地標寫字樓
2014年，學而思教育進入建滔廣場，保瑞藥業進入高德置地廣場4期。往前推一年，2013年，捷遊軟件租賃富力盈隆廣場；圓方計算機軟件租賃高德置地廣場A座。這些民企進駐CBD顯得相當豪氣，租賃面積普遍在1000-6000平方米之間，相當於整層租下寫字樓，完全可以與外資企業平分秋色。
可以看出，內資公司中的金融、化工、電子科技、教育等行業擴張迅速，CBD的中高端寫字樓成為公司區域總部的首選。有調查指出，廣州寫字樓60%的租賃成交來源於內資企業的擴張。
"未來落戶珠江新城CBD的企業，我相信有一半是外資500強公司，有一半是內資500強公司。"馬煒圖說，今年第一季度，廣州寫字樓市場需求主要來自於國內和本地的民營企業，大部分成交都是位於珠江新城的寫字樓。
●大熱之選
寫字樓下一站--東塔
廣州第一高樓、使用綠色多功能混凝土、運行世界上時速最快的電梯、知名K11購物藝術中心將進駐、美國頂級奢華酒店瑰麗酒店將落戶......從東塔開工建設以來，這個新地標不斷刷新廣州甲級寫字樓新紀錄，備受矚目。東塔落成後，寫字樓在7-66樓，酒店在16樓，服務公寓在24樓。這種超高層綜合商業體最受有實力的外資和內資企業歡迎，目前已有大批外資服務機構"虎視眈眈",東塔本身也有"喊價"的資本。
從一系列數據來看，接下來，西塔、東塔、高德置地廣場、珠江城、富力盈凱大廈，會成為大企業熱門之選，原因與寫字樓的知名度、綜合配套、地理位置不無關系。其中，地標西塔和東塔的人氣最高。從最近一年來看，碧桂園租賃西塔、英國駐廣州領事館租賃西塔、寶潔租賃高德置地，都是大企業搬傢路徑的風向標。
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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-06-30/08574252732.shtml
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