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內容來自sina新聞

自貿區開局年南沙樓市重回快車道

??從地圖上看,南沙猶如一片舒展的芭蕉葉,平鋪在珠江的出海口。160多年前,中國近代史在南沙掀開瞭第一頁。金鎖銅關,見證瞭中華民族在南沙抗擊外來侵略而譜寫的壯麗詩篇。

今天的南沙又被賦予新的歷史使命,作為廣東轉型升級的重點平臺之首,到2020年,一座GDP達4000億元的“濱海新城”將在南沙崛起。先天條件優越,南沙屢次成為政策青睞對象,然而其產業、人才、配套等後天缺陷也異常明顯。在高期望值與底蘊不足的矛盾交織中,南沙樓市近幾年來歷經浮沉。

去年底,廣東自貿區獲批的消息,讓南沙樓市滿血復活,看樓人流急升,有樓盤開盤勁銷300套。新一場資本炒作盛宴正在開席,業內預測,南沙房價半年內將漲15%-20%,更有開發商直言2015年馬上提價。

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政策市下幾經沉浮

香港著名實業傢霍英東晚年有一個夢想,要在珠三角找一個面向大海、面向國際的地方,將其建設成一個現代化海濱新城。他在傢鄉番禺的最南端,發現瞭南沙。

1985年,霍英東買進南沙東部22平方公裡土地,並投巨資進行路橋等基礎設施建設,在彼時,南沙還是一片爛灘塗,被稱為番禺的“西伯利亞”。霍英東的“小南沙”概念,很快就被融進政府的“大南沙”戰略。

從1993年國務院批準設立南沙經濟開發區以來,南沙自此邁入政策利好高地,國傢級新區、自貿區等承載眾望的紙紙規劃,攪動南沙置業熱潮的神經,該區域的樓市風生水起,經歷瞭一場場過山車式的漲跌。

時代周報記者梳理發現,2011年,是南沙“十二五”規劃元年,這一年南沙房價突飛猛進,由7、8字頭急速破萬。不過,在隨後漫長的國傢級新區申報過程中,投資客們的熱情被慢慢消磨,2012年上半年,南沙的房價再度回歸7字頭。

直到2012年9月,南沙從廣州邊陲的一個郊區,正式躍身成為國傢戰略級新區,在全國范圍內,南沙是繼上海、天津、重慶等城市之後,第6個獲此殊榮的地區。新一輪牛市再次開啟,南沙房價重新站上瞭萬元的高臺。

這裡也成為房企紮推的熱土,據廣州南沙新區房地產協會相關負責人介紹,南沙區域目前總共有68傢房地產企業進駐,包括萬科、保利、碧桂園等知名房企。早在2013年,南屏東長治農地貸款沙房地產新開工項目逾40個,面積約318萬平方米。

不過,發展動作太慢,定位不清晰,南沙樓市也並不是一路高歌,政策紅利被提前透支,從2013年6月開始,南沙房價再次回到9字頭,但自貿區概念的出爐為南沙樓市重新註入瞭一劑強心針。

2013年7月,南沙政府鋪天蓋地宣傳南沙自貿區的概念,申報方案將實現粵港澳全面合作,此後南沙樓市便以超乎尋常的速度瘋漲至1萬-1.3萬/平方米,開發商甚至捂盤惜售,去年1-5月,整個南沙僅5個項目推新,有遲遲不開盤的樓盤甚至遭買傢退籌。

但在“自貿區”申報遲遲未有消息之際苗栗銅鑼農地貸款,南沙樓市曾再度陷入僵局,去年上半年售價雖然保持在1.1萬元/平方米左右,但成交量已萎縮。2014年6月初,原本已鐵板釘釘的南沙自貿區申報遭遇中央緊急叫停,這才暫時按住瞭這個市場瘋漲的牛頭,區域內樓市急轉直下。

根據相關網站對廣州陽光傢緣網簽數據的監控,去年6月份,自5月份自貿區申報被中央叫停後,南沙新房成交套數迅速陷入低谷至376套,與5月份懸殊192套。

房企紛紛調整價格策略,一度低迷的南沙樓市,迅速恢復元氣。“去年下半年,南沙是廣州各大區域中降幅最大的區域,降幅能達到20%,大盤小盤都有不同幅度的價格促銷,引來不少抄底客,” 方圓地產首席分析師鄧浩志對時代周報記者分析說,去年國慶前出臺的限貸放松政策對南沙樓市刺激也很大。

數字變得好看。從相關網站數據上看,去年7-9月份的網簽套數分別為482套、507套和564套。到瞭10月份,南沙新房網簽套數一下子沖到瞭1027套,遠超當地前三個季度月度冠軍1月份的578套。

2014年12月,廣東自貿區正式獲批,面積共116.2平方公裡,其中南沙新區片區占瞭60平方公裡,遠大於深圳前海蛇口片區28.2平方公裡和珠海橫琴新區片區28平方公裡。南沙樓市滿血復活,去年12月、今年1月的網簽量迅速飆升到1062套和1120套新高位。其中,1月份整個廣州成交量是88萬平方米,南沙占瞭16%-17%的比重,而以往南沙成交占全市比重維持在10%左右。月度成交金額也達到瞭12.78億元歷史新高位,成交均價也回復到1萬元/平方米水平。

客流增長創“特區速度”

進入2015年,南沙開發商有理由激動,廣東自貿區南沙片區的利好一個接一個。1月5日,李克強總理考察廣州南沙新區,寄望廣東自貿區簡政放權,爭創審批“特區速度”。在業界看來,總理巡視南沙,對南沙及其樓市自然是錦上添花的大好事。

實際上,自從去年年底南沙自貿區消息出臺,南沙樓市的客流量增長已經創出“特區速度”。“從去年12月份開始,銷售一直非常好,原本隻是周末才有比較多人來看樓,現在從周一至周五的看樓客都有很多,”南沙金茂灣項目負責人介紹,甚至有客戶一次下瞭20個公寓的籌。時代雲圖、南沙香江國際金融中心、星河山海灣等也紛紛反映,近期的看樓客至少是過去的兩三倍,成交迅猛增長。

開發商正在迅速作出反應。據合景疊翠峰項目負責人對時代周報記者透露,他們的項目從拿地到售樓部開放僅花瞭約6個月,並在1月10日開盤,“原計劃在去年年底開盤的,但工期趕不及,沒想到正好遇上大利好。”保利綠地南沙大都匯的廣告與總理巡視南沙的新聞也同步出街,而原本沒有推新貨計劃的時代雲圖方面也表示,將在本月加推一棟新貨。

合富輝煌在《2015年二季度廣州樓市預測報告》中這樣寫道,2015年2月,南沙的可售貨量179平方米,較2014年同期上升94%。3-5月份,南沙預計住宅供貨約3000套貨,集中在濱海花園、萬科南方公元、南沙保利城、時代雲圖、疊翠峰、富力天海灣等品牌大盤,高素質樓盤新貨供應充足有利於帶動成交。

當南沙的利好逐漸兌現,南沙開發商曾經的現金為王策略已經變成瞭利潤至上,不少樓盤都在醞釀下一輪的漲價。比如中惠璧瓏灣成交價格已從去年12月初的1.25萬元/平方米升到 1.4萬元/平方米起。

鄧浩志說,南沙有國傢新區與自貿區“雙區題材”,樓市進入下一波熱炒是肯定的,全年漲幅估計為15%-20%。

“南沙自貿區早已是鐵板釘釘的事情,揭牌落地也僅是時間問題,” 合富房地產經濟研究院院長龍斌對時代周報記者說,短期樓市預期突變、需求集中釋放、不動產價格上升等三大效應會顯現。

不過合富輝煌方面的觀點則認為,南沙雖經過好幾輪的利好推動,但總體來說買傢仍以投資需求構成,要形成以自主需求的客戶為主體,尚需產業完善和配套打造。自貿區無疑將利好南沙樓市,但在當前投資客已經對利好話題反應疲軟的情況下,利好預期相對比較謹慎。

“發展南沙的藍圖早已在20年前即提出,而南沙要真正發展起來,首先還得產業落地。”

寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同也對時代周報記者指出, 產業真正落地,來南沙置業的人才能真正留下來。有瞭人,樓市才能真正健康持續發展下去,區域才能真正強大發展起來。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-24/07205985912723429703961.shtml

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