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而在項目的樓書中記者看到以下宣傳內容:世界商業第四街,無可復制的地段,約41萬平方米協和城,1公裡商業步行街,最後珍藏54~148平方米精裝純住宅,非凡價值,潛力無限。標註開發商為上海靜安協和房地產有限公司,投資商則是中國地產集團。

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10月28日,記者來到位於南京西路2068號的項目售樓處,在售的南京西路2068號公館項目有一些看房者,其中兩位看房者正在跟置業顧問咨詢可售房源並支付意向金。

早前項目售價一直高於周邊樓盤項目,銷售不力,直到這兩年,上海地價房價飆漲,而位於靜安寺周邊的核心地段,如今協和城的南京西路2068號公館8~10萬每平方米左右的均價早已處於價格窪地,優勢明顯,也引得一些有眼光的投資者前來購房。可謂是“坐地生財”。

坐地生財

內容來自163新聞



新聞來源http://money.163.com/15/1031/03/B77N4PNJ00253B0H.html

公開資料顯示,早在1992年中國地產集團就已獲得協和城地塊,協和城項目曾被上海市政府列為南京路五大主要商業項目之一,但截至目前,該地塊項目仍未全部完工。

資料顯示,協和城項目由中國地產集團主導,分兩期開發,預計總建築面積為40.9萬平方米。其中,協和城一期包括一個零售區以及兩幢服務式公寓,總建築面積約為6.25萬平方米,已於2000年竣工,而包含零售街、五星級酒店、辦公樓的協和城二期卻一拖再拖,規劃幾經調整,時至今日仍然雜草叢生,閑置於此。

據此前公開報道指出,公司看上去靠“囤地”生財,但其實這也隻是賬面效果,正因為長期閑置不開發、不銷售,這傢公司也常常陷入“收入不夠交稅”的窘困境地。

項目銷售人員告訴記者:“因為公司是在香港上市,有一定的實力,因此可以如此緩慢開發。”

“因為我們項目拿地比較早,有很好的價格優勢,所以相比於附近新樓盤售價12萬每平方米的均價,我們的優勢非常明顯。目前項目在售有兩棟住宅,我們住宅最大的優勢當然是地段,因為這一地段的稀缺,加之2019年前後項目打造的高端商業綜合體建成之後,項目升值翻倍可期。”該項目銷售人員介紹表示。

國土資源部於2012年7月1日開始執行《閑置土地處置辦法》,這個辦法指出, 開發商原因造成的閑置土地,未動工開發滿一年的,按土地價款的20%征繳土地閑置費;未動工開發滿兩年的,無償收回國有建設用地使用權。國傢及各省市幾乎年年下發通知、文件,明確要求整治土地閑置中“囤地惜售”現象。然而,具體到實際中,在囤地監管上又存在著空白點。



在上海靜安寺商業區,會德豐國際廣場、久光百貨等知名的寫字樓與商業區周圍可以說是車水馬龍。而相比之下,隻有略顯破舊的條幅上標識的“協和城”等字樣才能讓人與這塊雜草叢生、辦公樓閑置的地塊聯系起來。並且一閑置就二十多年,開盤銷售至今已經有十餘年。

上海協和城項目被指囤地捂盤 開發23年未完工

而早在2013年就有媒體報道指出關於該項目開盤9年僅僅銷售瞭5套,售樓處閉門謝客,背後或存捂盤行為。項目銷售人員也表示,項目從2003年左右開始售賣至今仍存有大量可售房源。在寸土寸金的南京西路上,開發23年仍一片凋敝,售賣十餘年依然存大量在售房源。對此,記者數次致電項目開發商上海靜安協和房地產有限公司和投資商中國地產集團,截至發稿,未獲回復。

而該項目此前曾數次被爆出捂盤惜售和近乎爛尾的消息,並且上市之後再未開發全新項目,公司被質疑囤地囤房的消息一直沒有間斷。

當記者問及項目多少年產權時,銷售人員並未隱瞞:“我們這塊地跟其他項目不同,拿地非常早,當時是外銷房,拿地時候的產權是50年,現在約剩餘不到30年的產權。不過其實你不用考慮那麼多,現在國傢政策上對產權這一塊的概念越來越模糊瞭。”

對此,記者試圖聯系上海市住房保障和房屋管理局相關部門和上海房地產協會相關負責人,為什麼在南京西路如此稀缺的地段有項目開發如此之久,上述相關人士都表示不予置評。

記者從上海市靜安區房地產交易中心獲得的關於協和城的土地狀況信息顯示,該土地的使用期限為1992年10月2日至2043年5月30日止,目前到該土地使用截至期限僅有不到30年左右。

而對於看上去囤地囤房生財的中國地產集團來說,其實際財務狀況並不被業界看好。在今年6月,國際評級機構標準普爾就宣佈,將中國地產集團的評級展望由穩定調整為負面,同時標普確認對中國地產集團“B-”的長期企業信用評級以及對該公司未到期優先無抵押票據“B-”的債務評級。標普表示,中國地產集團的項目開發遭遇實質性延遲,銷售執行非常疲弱,在加劇的競爭中,未來1年公司的合同銷售可能繼續疲弱。

囤地疑雲

記者從項目售樓處銷售人員處瞭解到,上海協和城作為南京西路唯一最後一塊可開發土地,坐擁41萬平方米,規劃打造成集辦公、酒店、商業、住宅為一體的城市綜合體。作為稀缺地段,該區域樓盤升值空間巨大。

易居克而瑞一位不願具名的分析師表示:“一些香港房企的開發模式是儲地,香港儲地生金,以低價拿地配以緩慢開發的方法,讓土地逐步升值。一些港資地產公司在內地囤積著數量可觀的地塊,這些地塊多數以未完工甚至未動工的形式存在。”

所謂上有政策下有對策,記者調查發現,對於囤地這件事上,開發商通過部分開發、先開工再改規劃等方式“猶抱琵琶半遮面”。回觀協和城項目,通過修改項目名稱,新瓶裝舊酒,改造升級等各種手段從而實現“變身”,而項目的前期部分開發銷售等也鉆瞭相應的監管漏洞。

而據此前人民網報道顯示從去年起,上海協和城更名為“南京西路2068號公館”,推出54~148平方米的公寓,其開發商中國地產集團宣佈投入10億元現金用於協和城公館前期項目的回收與升級。

對此,此前宣佈回購協和城項目的中國地產集團曾公開表示,協和城在之前的開發上,由於各種原因存在一定的缺失,不過作為國際大都市上海零坐標的重點項目,開發商就應該負起這個社會責任。因此,中國地產集團重新塑造協和城。

對於目前一些房企的“囤地”行為,業內分析師指出:“一方面是房企地產開發心思不端正,所以會激進拿地而不積極開發。而地方政府在土地出讓前期,也帶有很強的土地財政的驅動,所以對於後續土地開發的監管會放松。當然,也不排除部分政府和開發商之間存在著某種微妙的利益關系,對一些囤地行為‘睜一隻眼閉一隻眼’。當然民間二胎 民間二胎設定流程利率多少免費諮詢試算隨著國傢相關土地政策的管控越來越加嚴格,未來出現用土地生財的現象將會越來越少。”



在雲集瞭諸多高檔寫字樓和商業區的上海靜安寺商業區,緊挨著的是與該區域喧囂熱鬧形成對比,略顯冷清凋敝的永源路。永源路旁側散落地佈局著辦公樓和住宅,一大塊雜草叢成的空地因為門外懸掛的協和城等字樣的橫幅讓路人清楚這是一塊開發用地。10月28日,在鎮寧路永源路口項目的售樓處《中國經營報》記者瞭解到,這裡的在售樓盤每平方米均價為8~10萬元,這個從10多年前就開始售賣的項目至今仍然有多套住宅在售。而從23年前拿得地塊至今,記者從相關資料中查證得知,該地塊周邊房價歷時20餘年,上漲近百倍。

netease 本文來源:中國經營報

23年曲折開發路

資料顯示,2005年整個中國地產集團的凈資產總規模隻有65.87億港元,根據公司財報,10年後的中國地產集團凈資產已經達到445.86億港元。分析人士表示,公司凈資產總值10年漲超7倍,其中有一大部分,便是由中國地產集團手上的土地、房屋升值帶來的。

當然,盡管項目看上去為公司帶來源源不斷的賬面利潤,但是業內專傢則對此表示,就協和城目前的情況來說,此前肯定也存在捂盤惜售的嫌疑,但開發商在發展過程中也必然遇到瞭一些困境。協和城最初開盤的時候定位很高,雖然隻賣一萬多每平方米,隻夠保本,在這樣的情況下這個樓盤還是賣不動,因為當年周邊類似的房子也就5000元/平方米左右。
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