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高雄林園建地貸款李宇嘉:重新認識房地產“去庫存”的推進路徑

筆者認為,樓市“去庫存”效果如何,決定房地產行業發揮多大功效?事實上,五中全會、中央財經領導小組工作會議以及11月底的中央政治局會議,對於樓市去庫存著墨較多,可見其寄予的厚望之大。

本文來源:證券日報-資本證券網



中央經濟工作會議提出瞭明年經濟工作的五大任務,而這五大任務也是為“十三五”開局謀篇、為中長期的結構性改革部署。因此,五大任務體現瞭決策層穩增長、調結構與促改革平衡上的頂層設計。過剩產能和高杠桿早已成為我國經濟的頑疾,其對於經濟轉型阻滯和財政金融安全的沖擊已呈倒逼之勢。高杠桿源於不斷推高的過剩產能,產能一旦做大,杠桿繼續加高就被綁架瞭,二者是一體兩面的關系,去產能、去杠桿排在五大任務的前兩位,顯示中央高層銳意改革的決心。



三、四線城市人口剛開始集聚,房價、人力和物流等成本都非常低,這是我國遵從產業梯度轉移升級規律,邁向產業升級的現代化必由之路,也是為瞭避免傳統產業“空心化”。綜上,樓市去庫存並非是簡單地向農民工賣房子,而是遵從城鎮化規律,以市場化、以人為本為導向,發揮城鎮化集聚作用、挖掘內需潛力,實現人口、產業、公共服務、住房發展的同步推進。

內容來自163新聞

宅基地復墾為農耕地後,將與周遭耕地連片,形成農耕地的規模化,助推農業產業化、現代化,農民工既可將農耕地轉讓給農業企業,也可以入股。這不僅增加瞭農民工的持久性收入,也消除瞭農民工市民化後的社會保障顧慮。農民工及其傢屬在周邊三、四線城市落戶、購房和紮根後,三、四線城市的人口集聚能力大幅度提升,增加瞭對於農產品消費需求,這也提升瞭農業產業化企業的市場空間。另外,對於留守兒童的教育、留守老人的養老和醫療,具有非常明顯的規模效應。人口集聚度提升以後,市民化公共服務(交通、教育和醫療)邊際成本下降。

同時,人口在三、四線城市落戶、購房並實現集聚的同時,要加強東部傳統產業向中西部轉移的力度。在東部和大城市,由於房價高漲、人力成本、物流成本上升,傳統制造業優勢喪失。因此,應該隨人口流動,將傳統制造業轉移到三、四線城市,並形成與區域內大城市和中心城市在產業上的合理分工,比如研發與生產分工、銷售與倉儲配送分工、上下遊產業鏈分工、核心產業與配套分工等等。

筆者認為,返鄉置業潮如火如荼,反映瞭生產和生活上已經融入城市的農民工,將傢鄉所在三、四線城市或縣城作為“最後一站”,這是農民工“自我城市化”的選擇。因此,建議降低農民工在三、四線城市落戶的門檻,全面落實“雙掛鉤”(財政轉移支付和鎮建設用地增加與人口市民化掛鉤),加大中央轉移支付、農村公共服務隨遷投入,分擔市民化成本,幫助農民工及其沒有進入城市但收入來源主要靠城市的傢屬(6100萬留守兒童、1000萬留守婦女和5000萬留守老人)實現市民化。

(作者單位:深圳市房地產研究中心)

目前,去庫存面臨三大問題,首先是樓市供求錯配。需求集中在一、二線城市,而70%的庫存集中在三、四線城市;其次是外來人口本地化難以解決巨量庫存。2.7億外來人口中的70%集中在一、二線城市,即便外來人口在就業地入戶並購房,也隻是助推一、二線城市樓市繼續繁榮,而無法去化三、四線城市的樓市庫存;最後是地方財政承壓。擴大公積金覆蓋范圍、財政補貼等措施,對於三、四線城市(特別是東北重化工業、西北能源產業)地方政府本已捉襟見肘的財政來說是不小的壓力。

同時,加快實施跨地區建設用地增減掛鉤、農業用地占補平衡。農民工市民化後,騰出的宅基地復墾為農業用地,置換出的建設用地指標可出售給大城市,建設用地指標賣給大城市後,農民工不僅分享土地資產化和大城市產業轉型紅利,也是對市民化和購房能力的極大扶持。

樓市去庫存並非是簡單地向農民工賣房子,而是遵從城鎮化規律,以市場化、以人為本為導向,發揮城鎮化集聚作用、挖掘內需潛力,實現人口、產業、公共服務、住房發展的同步推進。

責任編輯:鐘齊鳴_NF5619


新聞來源http:房貸2胎利率//money.163.com/15/1226/02/BBNPH57I00253B0H.html
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