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內容來自sina新聞

  今年1月28日,經過100多輪競價,以101億元奪得上海閘北大寧路街道325街坊地塊時,央企方興地產(00817.HK)或許沒有想到,這可能是此輪"地王"接力的"最後一棒"。

  值得一提的是,這兩幅地塊的樓板價已逼近周邊在售住宅均價。目前臨港新城板塊內多數項目均價15000元/平方米,最高的兩個項目單價約為21000-22000元/平方米。這意味著,錦繡投資兩個項目上市後的房土地房屋二胎利率價要達到25000-30000元/平方米,才能盈利。所以,它隻有等樓市回暖才敢開工。

  同策咨詢研究部總監張宏偉指出,采取合作開發模式,市場資源優化配置,"地王"風險可規避。此前,廣州亞運城地塊,證大外灘地塊等地王,均為幾傢開發商共同拿地共同開發。而最近兩年的地王多是一傢先搶到,後面不得已再尋找合作對象。"這是今日'地王'和以往的'地王'開發模式的最大不同之處。"

  雖然錦繡投資否認瞭它準備退掉上海臨港新城主城區WNW-A1-14-1地塊的傳聞,但昔日活躍的搶地企業已經黯然退避土地市場,則是普遍現象。

  上海有兩幅原定於5月30日二胎房貸銀行年息怎麼貸款比較會過件出讓的地塊,由於無人參與競買,而被迫延遲出讓。5月份,上海僅出讓瞭兩幅經營性地塊,土地出讓金僅32.45億元,為單月賣地金額歷史新低。

  拖延工期等待回暖

  去年5月21日,旭輝控股(00884.HK)豪擲35.65億元取得杭州濱江奧體地塊。一個月後,即宣佈引入綠地集團,按各占50%權益成立合營企業,共同開發這塊地王。當時,穆迪助理副總裁梁鎮邦就認為,如果旭輝100%持有此項目,購地金額約合其2012年底總庫存價值的23%左右,將提高旭輝的執行風險。

  2013年取得的地王項目,上市日期正在臨近,在銀根緊縮、降價跑量成為主旋律的今天,地王們拖著沉重的肉身如何騰挪,格外令人關註。

  "今年無論如何都不是地王項目銷售的好時機,明擺著賺不到錢。"上述不願意透露姓名的人士如是說。但張宏偉表示,按規定,拿地兩年內必須動工,而一旦開工就會產生大量財務成本,如果不進行銷售回籠資金,有可能導致企業資金面更為緊張。

  

  引入合作者眾

  來自方興內部的最新消息是,方興將引入合作夥伴共同開發該幅地塊。這是一傢內資企業,雙方或於6月5日正式簽訂合作協議。

  開發商敢於爭搶高價地,預期是判斷樓市仍將繼續走高。而當樓市轉入下行,地王項目就會十分尷尬。第一反應就是盡量拖延工期,或捂盤停售。拖延工期的好處在於,通過拉長項目開發周期,以低開高走的策略來實現整個項目的開發價值。

  與此同時,蘇寧環球(4.08, -0.02, -0.49%)(000718.SZ)正在為此前購入的高價地塊付出慘痛的代價--由於2013 年第四季度結算的蕪湖項目和宜興項目住宅產品毛利率為負,蘇寧環球凈利潤、每股收益、凈資產收益率較上年同期大幅下降。這兩幅土地分別於2009年、2010年獲得,稱得上是當地的地王。

  杭州是長三角出產地王較多的城市。據媒體披露,在杭州,2009-2011年誕生的地王們,除少數已經入市外,絕大多數都還在沉默中等待市場回暖。以勾莊板塊為例,越秀地產去年搶到瞭9300元/平方米的樓板價。但今年德信和天鴻的價格戰,導致它所在板塊房價跌回13000多元/平方米,去年拿地的企業短期內幾乎無法開盤。

  據漢宇地產介紹,上海臨港新城板塊也出現瞭同樣的情況--2013年12月18日,上海錦繡投資管理有限公司包攬瞭臨港新城兩幅商住地塊,其中,臨港新城主城區WNW-A1-14-1地塊的溢價率高達407%,樓板價15358元/平方米,溢價創年內新高;另一幅相鄰的WNW-A1-14-2地塊溢價率379%,成交樓板價約為14527元/平方米。粗略估算,當時臨港的樓板價較一年前翻瞭4倍多。

長三角地王苦尋出路拖延工期引入合作者

  面臨類似困境的,還有2013年4月10日拍出的浦東新區唐鎮新市鎮D-05-01地塊。總價37.75億元,樓板價18199元/平方米。漢宇地產指出,唐鎮板塊高端樓盤競爭激烈,在售項目眾多,開發商們想要脫穎而出,需要制定較為妥善的策略。

  開發商退避地市

  土地市場是整個樓市最直接的反應。市場下行,地王和高價地塊最受煎熬。5月30日,龍湖地產以25.38億元的價格獲得中冶南京下關地王一幅4.58萬平方米土地。方興地產也將引入合作夥伴共同開發其上海閘北大寧路地塊。

  據中原地產監測數據顯示:全國銷售20強的標桿房企,最近幾月拿地數量逐月遞減。去年5月拿地高達455億元,今年5月僅拿地71.28億元,其中隻有萬達、保利、金地、恒大、碧桂園有小規模拿地,其他15傢房企在5月全部收手。

  龔敏表示,房企拿地熱情主要取決於資金實力和對未來市場預期,而資金包括現有項目銷售情況以及融資能力。而2014年以來,整體市場低迷,銀根緊張,中小房企融資困難。

  另一份來自易居的報告顯示,5月,10個典型城市土地出讓金收入578.0億元,環比下降20.3%,同比下降24.6%,20個月來首次落入同比負增長區間。

  易居在報告中指出,隨著部分城市出現樓盤降價促銷現象,土地市場正在出現降溫苗頭,並已經波及到一向被開發商看好的一線城市。

  "如今的行情下,去年的地王項目在今年出現'面粉'貴過'面包'現象是普遍的,一般來講會采取拉長開發周期(也就是囤地)方式進行,也有引入合作資金的,退地的都是不得已的選擇。"一位不願意透露姓名的業內人士向記者指出,正因如此,預計去年的"地王"項目在今年十有八九都不會有動靜。上海中原研究咨詢部高級經理龔敏亦指出,2013年上海地王項目基本都未開工。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-06-05/09524192051.shtml
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