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內容來自sina新聞
北京準地王暫停出讓 樓市高漲預期或不斷遭打壓
市場分析人士表示，叫停"準地王"地塊的出讓是為瞭遏制房價大漲預期，預計後市將還有管理市場預期的政策落地
本報記者 王崢 王麗新
就在現場競價前一天，備受關註的北京豐臺區花鄉夏傢胡同地塊被北京市國土資源局緊急叫停。在此之前，已經有不少知名房企表達瞭對該地塊的興趣。
而根據中原地產市場研究部統計數據顯示，今年上半年北京市的土地出讓金投入已經達到瞭617.888億元，較去年同期增長瞭3.5倍，接近2012年全年的土地出讓金647.9183億元，預計年內土地出讓金有望回到千億元以上的額度。
顯然，土地出讓金額大增已經使市場滋生瞭對房價高漲的預期。對此，多位業內人士向《證券日報》記者表示，如果上述"準地王"地塊順利成交，晉升北京市年內住宅單價地王並無懸念。如此一來，北京樓市房價大漲的預期將不斷升級，市場或將滋生"恐慌性"購房現象。政府暫停該地塊的出讓，無異於在打壓房價大漲的市場預期。
地段稀缺高樓面價成必然
5月27日，北京市國土資源局以公告的方式宣佈，因故暫停北京市豐臺區花鄉夏傢胡同R2二類居住用地項目(配建"公共租賃住房")(京土整儲掛(豐)[2013]041號)掛牌出讓活動。至於何時再度出讓，公告中並未提及。
按照此前計劃，夏傢胡同地塊將於5月28日進入現場競價環節。
出讓公告顯示，該地塊位於北京西南三環之內，豐臺區花鄉紀傢廟區域，東至花鄉紀傢廟村，南至康辛路，西至現狀柳村路，北至夏傢胡同村界。出讓面積14.4萬平方米，規劃建築面積7.66萬平方米，為二類居住用地；地塊掛牌出讓起始總價為13.1億元，競買保證金為4億元。截至5月24日，該地塊已獲得7次網上報價至13.52億元。
另根據出讓要求，該地塊將配建建築面積不少於10000平方米的"公共租賃住房"。而在剔除配建的1萬平方米的公共租賃房後，該地塊的起始樓面地價約為1.97萬元/平方米。
同時，該地塊設定合理土地上限價格，當競買報價達到合理土地上限價格時，則不再接受更高報價，轉為在此價格基礎上通過現場競報公共租賃房面積的方式確定競得人。
據瞭解，2012年3月公佈的北京《2011-2015年國有建設用地供應計劃》中明確指出，三環路以內原則上不再新增供應住宅用地和大型公建用地，四環路以內原則上不再新增供應集中建設的經濟適用住房用地以及大型公共設施建設用地。
因此，地處三環內的夏傢胡同地塊可謂是真正的稀缺資源，其周邊小區的價格普遍在35000元/平方米，較新一些的小區單價則超過40000元/平方米。
旭輝集團土地拓展部經理黃輝探訪地塊現場之後就曾對媒體表示，該地塊位置稀缺，成交樓面地價有望達到35000元/平方米，再加上建安等開發成本，該地塊上所建樓盤的銷售價格或將達到70000元/平方米。
中原地產研究部總監張大偉也表示，"夏傢胡同地塊如果出讓，必然產生高價，在目前整體市場土地價格敏感的情況下，將進一步影響人們對住宅價格上漲的預期。"
"準地王"命運多舛
而自去年以來，北京市國土資源局已經多次叫停瞭熱點地塊的土地出讓。
去年9月18日，朝陽區來廣營R2二類居住用地被宣佈"因故暫停"。數日之後的9月21日，北京市國土資源局又緊急叫停瞭大興、豐臺、懷柔、通州、亦莊開發區十宗地塊的出讓。對於叫停的原因，北京市國土資源局表示，"主要是為瞭貫徹落實國土資源部關於房地產調控的有關要求，穩定市場預期。"
此外，值得一提的是，2012年年底曾轟動一時的農業展覽館"準地王"地塊的出讓就遭遇瞭"胎死"。當時，該地塊起始價高達20億元，折合起始樓面價3.38萬元/平方米，業內曾一度認為該地塊出讓樓面地價或將直逼4萬元∕平方米，甚至超過4.3萬元∕平方米的北京歷史單價最高的樓面地價。
但令市場意外的是，原定於2012年12月31日掛牌競拍的上述地塊，2012年12月19日被暫停出讓。此後，近半年時間已經過去，在北京市土地整理儲備中心至今依然查不到該地塊的任何出讓紀錄。
如此看來，同樣在極為敏感的時期遭到出讓叫停的豐臺區夏傢胡同地塊也有可能步農業展覽館地塊的後塵，比起時下不少"地王"的尷尬命運，"準地王"命運可謂多舛。
打壓房價高漲市場預期
事實上，"上述'準地王'地塊在競拍前一天遭到叫停，這是政府希望減弱房價上漲的預期"，美聯物業全國研究中心向《證券日報》記者表示，地王的產生不僅將致使項目本身未來定價較高，而且也會帶動周邊住宅價格上漲。
與此同時，自"國五條"頒佈以來，各地土地市場地王頻現，土地市場成交量和成交價節節攀升，這顯然加劇瞭樓市房價大漲的預期。
對此，張大偉也向記者表示，細則落地之後，雖然北京樓市成交量呈下滑狀態，但從全國市場看，大部分市場細則落地力度有限，導致瞭整體市場依然處於高位。更為值得註意的是，多數房企一季度銷售業績良好，相比於以往，資金鏈最為寬裕，這導致房企在全國各地拿地的積極性都明顯上漲。
此外，部分房企將在京斬獲土地視為地方性房企升級為全國性開發商的手段，因此北京土地市場的競爭更為激烈，這對房價大漲的市場預期顯然是正向影響的。
"每當北京樓市預期高漲之勢，政府都會有對應的措施與之對應。例如，2013年1月，暫停出讓朝陽區豆各莊鄉土地，包括此次暫停豐臺區夏傢胡同地塊都是最好的說明。"偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉向記者表示，2012年年以來，從樓市成交量價開始反彈中可以窺見，隻要有類似"地王"頻現或者樓盤"搶購"的事件發生，就會擾亂正常的市場格局。據此看來，政府暫停敏感地塊的出讓並不意外。
此外，胡景暉還強調，後市調控市場預期屏東竹田農地貸款會成為一個重要目標，預計將有相關政策或者手段陸續落地執行。
房企重回一線城市
不過，隨著住宅市場的持續回暖，即便政府叫停瞭熱點地塊的出讓，但是一線城市的其他土地仍然遭到諸多房企的追捧。
僅5月份，北京便有多宗地塊的現場競拍出現數十輪舉牌的情況。如：泰禾以11.25億元摘得臺湖鎮B-03地塊；北京世紀鴻拿下通州區臺湖鎮B-23地塊F3其它類多功能用地；保利地產聯合首開股份成功拿下大興舊宮宅地；北京城建拿下大興區魏善莊鎮北區、西區AA-25地塊F3其它類多功能用地項目；萬科、金第聯合拿下大興區新城核心區I、J組團0101-009、012地塊商業金融、廣場用地。
除北京外，上海浦東新區周浦鎮08單元06-07地塊被綠地集團奪得；越秀城建在廣州以24億元配建4.2萬平方米保障性住房奪得海珠南洲路地塊，成為廣州單價新地王；同日，廣州梅花園地塊則被佳兆業以近8億元奪得。
對於一線城市土地再次被房企追捧，私募地產基金高和資本董事長蘇鑫就表示，"一線城市土地市場的新一輪白熱化並非偶然，核心原因有兩點。首先是一輪接一輪的政策調控拉升瞭開發商的投資風險，風險上升的結果勢必是防禦策略。於是，'哪些城市更安全'成為各大房企最為關心的問題。不言而喻，人流和資金流越聚集的城市越安全，所以就有瞭房企從二線城市回歸一線城市的潮流，地域的收縮好似刺蝟縮成一團以防不測；第二點，面對房地產調控的沖擊，一線城市房價堅挺的表現也佐證瞭第一條判斷的正確性，這更加堅定瞭房企在一線城市拿地的動力，位置越好安全邊界越高。"
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-28/08002232756.shtml
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