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??北京市房地產業協會秘書長陳志“預告”稱，按照目前的土地市場、區域規劃、開發房企質量來看，“未來東壩房價在十萬塊錢應該並不離譜” 。陳志分析，東壩現在已經成為離北京發達城區很近的區域，而五環邊上土地供應已經在大量縮減，加上政府對區域的支持，在品牌開發商的開發下，將對房價形成支撐。
新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-20/06465995688826868384191.shtml
??但相比臺湖、孫河、天宮院等高端住宅聚集地，東壩區域市場情況更為特殊，豪宅、自住房兩極分化態勢，加之政府規劃配套尚未全面落地，東壩樓市的走向似乎充滿瞭懸念。
??高地價幾乎決定瞭未來的高房價，品牌房企紮堆下的東壩，是否將重演孫河板塊式的房價高漲？
??豪宅、自住房現“兩極分化”
??從鮮有問津到品牌房企紮堆入駐，東壩區域的“華麗轉身”僅僅用瞭兩年。參與2015東壩區域發展論壇的首開同信分公司副總經理嶽洋介紹，早在2009年政府便把東壩定位為繼國貿、望京之後的第三個全功能新型商務區，但大量供地卻是在2013年之後。“很快東壩便受到關註，目前區域一線品牌開發商數量已經達到有五六傢。”
??“兩年前你可能不會認為東壩將成為2015年的樓市焦點。”在中原地產首席分析師張大偉看來，隨著這些項目推出，此前區域內僅有奧林匹克花園、首開常青藤等少量商品房項目供應的局面將很快被打破。
??“希望未來東壩區域的頂級豪宅和剛需產品售價的間距，能夠是合理化的。”談及區域內兩種截然不同的產品定位，東壩板塊唯一一個剛需、首改項目首開香溪郡銷售總監范珅也在論壇上表示，區域內頂豪的售價一定會影響剛需產品，很期待兩者的價格能夠多樣化，分得很清晰。
??不過，也有觀點認為，不同產品類型的出現，正是東壩產品未來供應多元化、多層次化、有豐富度的體現。“有一些自住房、剛需房是沒有關系的，東壩區域多元化會吸引大量人群，產業也會導入不同人群，這些都會給這個區域帶來人口增多的趨勢。” 龍湖東壩項目營銷負責人張智晴說。
??東壩房價進入十萬元時代？
??在東壩高價地湧現的同時，也為區域帶來瞭大量的配建自住房。一邊是開發商高價拿地後項目高端化的需求，一邊是自住房引入的不少剛需人群，很多人認為，區域並不明確的定位，成瞭困擾東壩樓市發展的一大難題。
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??目前，在這一區域樓市“面粉”貴過“面包”的趨勢已然凸顯。據張大偉統計，目前東壩為數不多的入市商品房成交均價在4萬元左右，而近兩年出讓地塊在剔除自住房等之後，地價已接近或超過當下區域內的房價水平。
??“自住房和豪宅混搭，總感覺不是那麼舒服。”一位東壩區域自住房購房網友如此評論。另有業內分析，豪宅一般都講究“純粹圈層”的概念，與不同消費層的自住房剛需群體混合居住，可能會讓各方業主生活受到幹擾，進而影響銷售。
??據分析人士推算，依照此前恒大、龍湖等房企在東壩的拿地價格，區域內高端商品房售價可能幾乎都在八萬以上，這與自住房兩萬多的均價相比，確實存在較大差距。
??在2015年北京五環外預計新上市的項目中，位於東壩區域的樓盤數量幾乎快要占到“半邊天”——保利首開聯合體、首創置業、恒大，這些在2013年先後落子東壩區域的品牌開發商們，均預計在今年將項目推盤入市。
??從鮮有問津到高價地紮堆
??隨著首開、恒大、保利、龍湖等多個品牌開發商的紮堆入駐，東壩地價也水漲船高。從北京市國土資源局公佈的土地交易信息來看，近兩年區域內地塊成交樓面價幾乎均在3萬元以上，而2013年年底恒大在南區拿下的地塊已接近五萬元，更以51.35億元刷新瞭當年總價地王記錄。
??“從目前土地市場情況和未來區域定位等方面看，未來北京東壩區域內房價在十萬塊錢應該並不離譜。”在4月17日舉行的2015東壩區域發展論壇上北京市房地產業協會秘書長陳志如此“預告”東壩區域的樓市走向。
??“隨著環五環住宅用建地容積率地成交溢價率的提高，中古車買賣二胎年息借貸增貸轉貸預計未來東壩板塊的住宅售價將攀升到7-10萬/平米。”張大偉也在論壇上發表瞭類似觀點。
??“從供需結構推導，的確能得出這個結論。”張大偉分析，北京高端市場大多以組團形式出現，除瞭孫河、門頭溝、亦莊，東北邊就是東壩。“從產品結構上看，這些高端住宅平層類產品已經到瞭六萬左右，未來東壩的高端住宅肯定奔十萬。”
??張大偉補充強調，東壩房價的上漲，並不是傳統意義上的從四萬漲到十萬，而是產品不同所致，“產品的容積率、品質等方面不一樣，具備瞭議價空間”。另外，張大偉認為，東壩住宅售價十萬並不會一步達成，“隨著產品開發，在明年、後年高端項目、高端品質形成後，這個價格會比較快實現。”
內容來自sina新聞
大房企組團拉高北京五環外房價
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