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如何尋找新利潤增長點，是保利地產管理層近年都在探索的方向。如今，保利地產"後千億時代"的發展思路，已初現端倪。保利地產董事長宋廣菊日前對時代周報記者透露，保利未來十年要打造50個養老機構，這是保利戰略轉型升級的重要一環。
在宋廣菊的概念裡，最終得以面世的全產業鏈模式，應該是這樣的：以中國國際老齡產業博覽會為平臺，成立中國養老適老產業聯盟，在外圍形成保利養老適老產品的品質壁壘；具體到內部管理模型，則是"居傢、社區、機構"的"三位一體"養老模式，滿足老年人全方位需求。
保利地產，是最早嗅得商機，並籌劃發展養老地產的開發商之一。據時代周報記者瞭解，早在2008年，保利地產就派高層到日本考察養老地產的經營模式。如今，保利地產更要以全身投入姿態在養老地產領域開拓一片新天地。
以和熹會為例，據時代周報記者瞭解，雖已運營一年有餘，但和熹會目前入住率僅約50%。這個項目由一個四星級酒店改造而成，僅適老化改造的投資額就高達3000萬元左右。不過，由於很多政策和實際情況不能銜接，政府並未給出相應的補貼標準。而從和熹會成立至今，在爭取醫保一事上還未有下文，這也直接影響到和熹會的入住率。
"也許未來住宅開發可能沒有利潤瞭，但一套養老專業增值服務就能支撐一個微利的發展"，宋廣菊稱，保利地產將全產業鏈介入，打造"三位一體"的中國式養老，開展微利模式探索。養老地產的培育，會成為提供企業未來新利潤增長點的重要環節。
宋廣菊日前透露稱，公司目前已在北京(樓盤)、上海(樓盤)以及廣州(樓盤)等5個城市，佈局有6個在建養老地產試點項目，接下來，還將從全產業鏈切入，"三位一體"推進養老地產。
養老地產是近年國內房地產領域的一個熱詞。各方資金虎視眈眈，已基本形成瞭"房企系"、"保險(放心保)系"和"央企系"三足鼎立養老格局，總投資額已超過千億元。據中國指數研究院的統計，目前全國已經有超過80傢房地產商進入養老地產領域，而公開信息披露的養老地產項目也已超過百個。
掀開2014年新篇章前，保利房地產集團股份有限公司已輕松完成2013年度1200億元銷售目標。加速奔跑姿態下，保利地產還需跨越下一個門檻-追逐2000億元，時間設定在2020年。這是宋廣菊統領下的保利地產此前簽下的一份軍令狀，相當於再造一個千億保利。
這源於"銀發經濟"帶動的一個市場大蛋糕。中國老齡產業協會副會長兼秘書長曾琦對時代周報記者介紹稱，2013年底，我國60歲及以上老年人口突破2億人。這當中蘊含的養老商機能達到4萬億元，而這一數據到2030年有望增加至13萬億元。
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三位一體推進養老產業
"很多人質疑，保利地產現在做養老地產，是不是拿養老地產圈地？這個說法俗瞭點。"宋廣菊稱，"實際上，我過去提到商業地產戰略，包括如今的養老地產戰略，是我們早就做的一些規劃，同時也是保利地產整個戰略的發展方向。"在她看來，保利地產的戰略以普通住宅為主，適當地增持物業，實現主業縱向和橫向多元化發展，而養老地產就是其在這方面多元化開始的佈局。
但這樣的速度節點，還是讓管理層多少吃不消。"時間有點緊迫，隻能自我加壓，"胡在新稱，目前，國內養老產業在政策和引入資金方面確實還是一個問題，市場接受度以及運營回報都需要時間。盡管已跟境外的一些資本接觸過，但真正能夠引入國內市場還需時間。短期內，保利地產在養老地產的投入將全部屬於自有資金。
按照保利地產的佈局思路，類似和熹會的養老機構，在未來十年可能會建50個。"預計保利佈局的每個城市可能都會建一個，甚至兩個和熹會，"宋廣菊透露稱，"在老年持有公寓方面，公司建設的項目中留出部分面積作為老年性持有公寓，將來每個城市會有五六個項目會持有老年性公寓，這將是個長期投資。"此外，對已建成的社區將投入5億-10億元，進行適老化改造。
同時，保利地產還宣佈，將旅遊地產和商業酒店資源用於養老，采取異地候鳥式分時度假養老模式，實現"以一地入會多地養老"。
內容來自sina新聞
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然而，養老地產看上去很美，但搶食這口大蛋糕卻並不容易。
時代周報記者梳理發現，盡管市場裡已出現學院式、會員制、社區物業、保姆式等繁多的養老地產模式，但大傢都還在"試水"，還沒有哪傢企業敢拍胸脯說，已找到服務與盈利間的支點。"盈利模式的不成熟，養老項目用地、融資渠道、配套政策等解決方案的缺失，已成為房企發展養老地產的最大掣肘，"同策機構研究總監張宏偉對時代周報記者介紹稱。
宋廣菊坦承，養老地產這種長期投入、持有運營型的地產模式，與以往房企的短期盈利生存模式天然不符，任何一點前期的預估不足，都可能造成投資風險。
北京保利安平養老產業投資管理有限公司副總經理錢京，是和熹會項目的操盤手。他對時代周報記者坦言，目前，北京和熹會還處於投入階段，短期收入無法覆蓋成本，他希望2014年的入住率能到80%，這是初步確定的新一年目標任務。
"至少在現階段，專業養老機構很難盈利。"在宋廣菊看來，養老地產有長線的培育期，很難說它會馬上有利潤。胡在新也介紹說，國外養老機構投資總回報約在10%，而我國養老產業尚處起步階段，行業整體盈利能力較弱。
好在，宋廣菊堅信的一點是，目前國傢的城鎮化戰略正不斷強化，等城鎮化率到70%時候，住宅市場會出現一個拋物線式的方向轉換。因此在50%-70%的階段，保利地產會堅持以住宅為主的前提下，佈局相關多元化的產業來支撐未來的發展，其中養老產業，也必將成為保利地產未來的盈利點之一。
在此情況下，保利地產將公司養老地產的盈利模式定位為"微利"。宋廣菊這樣描述公司養老地產的盈利路徑：短期，投入階段，通過適老住宅銷售反哺適老產品研發建設以及適老配套改造；中期，用3-5年的時間進入穩健運營階段，實現營虧平衡；從長期來看，用8-10年的時間達到發達國傢的盈利水平，打通金融通道、實現REITs上市。
而在三位一體的系統中，扮演著牽頭者角色的，仍是專業的養老機構。保利地產首個養老專業機構，就是北京西山林語和熹會，也是保利地產切入養老產業的試點之作。據保利地產副總經理胡在新對時代周報記者透露的消息，"和熹會"將作為保利在養老地產方面的專業品牌，未來將向全國推廣，通過這樣的專業機構對保利的所有社區進行養老輻射。
這意味著，充裕的資金鏈，對保利地產養老地產的發展至關重要。方圓地產首席市場分析師鄧浩志對時代周報記者稱，如果處理不好"持久戰"，開發商很可能會被拖死。在巨大的投入和緩慢的收益間，宋廣菊迫切希望，養老地產能盡早得到國傢配套政策的大力支持。
"目前中國的介護保險還沒建立，在國外65歲以上的老人都要強制性繳納。如果未來介護保險能夠出臺，或者能夠允許企業介入這個險種，將會對國內養老產業形成有力的支持。"宋廣菊稱，此外，對於養老機構建設的土地獲批方面，目前也還沒有相對的減免政策，她期待這一塊內容能得到進一步探討。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-01-09/09073865123.shtml
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